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论商品房预售制度的完善/赵研

作者:法律资料网 时间:2024-07-06 20:20:12  浏览:9540   来源:法律资料网
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摘要:我国商品房预售制度是二十世纪末期由香港引入,为促进我国商品房市场繁荣发挥了重要作用,但同时也产生了一些负面影响,如金融风险加剧,消费者权益受侵害等现象。因此,我们还需对如何完善我国商品房预售制度进行深入研究,本文结合我国有关法律法规进行研究和分析,并指出对策和建议,以完善我国的商品房预售制度。
关键词: 预售制度 商品房

随着我国改革开放的发展和人民生活水平的提高,人们越来越不满足于只是吃饱、穿暖,而是向更高的目标迈进,房子自然成了人们渴求的目标。但是许多人在投资购买商品房之前对市场了解不深,缺乏房地产法律知识,加之商品房销售管理办法跟进的不及时,结果在购房中引起一连串的法律问题,给购房者带来难以估量的经济损失,因此,我们应当对我国有关法律法规进行研究和分析,并指出对策和建议,以完善我国的商品房预售制度。
一 商品房预售的概念和特征
(一)概念
商品房预售又称做期房买卖,是指房地产开发企业将正在建设中而尚未竣工的商品房预先卖给买房人,买房人交付购房款或者定金,并在以后确定的时间将预售的房屋及所有权转移给买房人的一种法律行为。
(二)特征
1.商品房预售是一种关系复杂的交易行为。
2.商品房预售是一种附期限而且市场风险较大的一种交易行为。
3.我国商品房预售制度存在的缺陷。
二 商品房预售制度存在的问题
商品房预售时,标的物尚不存在,开发商无法即时履行交付房屋的义务。预售作为一种远期交货买卖,由于信息不对称,本身就隐含了一定的缺陷。
(一)商品房预售存在的风险
商品房预售具有履行周期长、标的物尚不确定的特点,是法律关系比较复杂的交易行为。同时,房屋预售制度降低了房地产企业的门槛,部分并不具备开发实力的企业进入市场,破坏了正常的经营秩序。一旦房地产企业投资出现问题,银行和购房人要面临承担较大的金融风险和市场风险。
(二)因监管不到位造成的问题
我国正逐步加快建立并完善商品房预售制度。1994年7月,《中华人民共和国城市房地产管理法》是我国在立法上第一次确认引进商品房预售制度。此后,我国又颁布实施了一系列商品房预售的法律、行政法规、部门规章以及各地方的地方性法规,从总体上看,我国对商品房预售制度是有法可依的,但是从实践看来,这些法律无论是在风险分担机制还是资金运作和监管及违规处罚等方面都存在着一定的缺陷和不足。
(三)商品房预售制度的立法尚不完善
预售登记制度保护了购房者的合法权益,又避免和预防了一些不必要的纠纷,但商品房预售制度并不导致物权的设立与变动,只是使购房者取得了对尚在建的商品房的具有物权性质的期待权,而且我国相关法律法规只赋予了商品房预售登记行政上备案的意义,并不是一种法律强制性的要求。
三 完善我国商品房预售制度应采取的有效措施
在预售制度中,交易标的有许多不确定因素,使预购人所面临的风险要比现房买卖大得多。并且在预售合同的签约机会上双方力量也难均衡,基于对弱小消费者特别保护和维护社会秩序稳定的目的考虑。我国在预售制度建立健全方面应十分注意这一问题,尽量采取一些较为完善的措施。
(一)实施科学严谨的房地产市场准入制度和退出制度
目前房地产预售出现众多问题的重要原因之一在于缺乏严格的市场准入和退出机制,很多缺乏开发能力的房地产开发企业的涌入,不但给自己的生存埋下隐患,也给银行和消费者带了巨大的风险。
因此我们认为应该建立一个完备的企业信用体系,严厉打击虚假出资等不法行为,并全面实行市场准入制度改革,进一步加强市场的监管,严格把握房地产开发公司的成立条件,保证开发商资力雄厚、信誉良好,以确保房地产开发秩序的稳定,避免一些资信不良者随意进行房地产开发,以抬高商品房预售者准入门槛,将那些实力较弱、融资能力不强的开发企业排挤出市场,实现优胜劣汰,以强化开发企业商业信用,承担商业责任。
(二)建立开发商信息披露制度
在商品房预售中,可以通过特别立法对开发商的“信息披露”作为一项法定义务加以规定。
建议规定最低信息透露制度,最大限度公开信息。有关房屋的合法性事项,开发商调整,有关房屋的优先受偿权、限制抵押等关键信息必须公布。开发商往往以商业秘密为由,把本来应当告知消费者的内容故意隐瞒,比如开发商和承包商的关系,甚至恶意用已售房重复抵押,骗取银行贷款。使有的家庭丧失了平生之所蓄,欲哭无泪。
建议与房产有关的部门合署办公,使所掌握的信息共享,并且把这些信息集中公布,供购房者参阅,防止消费者因信息获知不够或被误导而做出错误决策。对各地段的地价、房屋的基本成本造价,公布一个指导性的价格,以防止房产开发商暴利,逃避税收。同时应当建立健全房屋中介品评制度,建立开发商的质量、信誉、价格,资质评比制度。便于普通消费者选择决策。
(三)建立商品房预售资金的监管制度
对商品房预售资金监管不力已经成为困扰房地产业健康发展的一个严重问题。建立商品房预售资金的监管制度,对于切实保护消费者利益和维护房地产市场秩序来说意义昭然。应当指定或委托房产评估事务所或会计事务所或工程监理机构进行统一管理。消费者有权对资金的使用去向进行查询,质疑。
并且指定地点集中交易,把预售房纳入成品房一同管理,便于竞价和消费者集中选择。无论是成品还是半成品房,都会涉及到要实地察看,集中交易使消费者显得更强大,也有利于防止国家税收的偷逃。
同时严格贯彻执行国家和地方政府关于房屋预售条件的规定。要普通购房者去审查大量法律文件,既没有必要也难于实现。建议由一个职能部门承担,这既体现了人性化的要求,也是消费者的现实需要。当然,对售房者虽实行多部门立体审查,但消费者只需审查最终审批文件即可。
(四)其他
要加大对商品房预售法律制度的宣传力度,正确理解和适用有关法律法规的立法精神和立法本意。地方各级人民政府,尤其是市、县级政府依法具有房产行政管理和土地行政管理职能的行政执法部门,更应当熟悉和掌握。
并且购房者要签好补充协议。由于正式购房合同不能全面、准确地反映当事人双方的真实情况,买卖双方往往应根据需要订立补充协议,即通过补充协议对正式合同内容回以修改、补充。根据《中华人民共和国合同法》的规定,“格式条款与非格式条款不一致的,应当采用非格式条款”。所以,补充协议在某种程度上比正式合同更重要。
四 结束语
总而言之,商品房预售制度自实施以来,对房地产业的快速发展、开发企业的资金筹集与项目开发、购房者的利益保证起到了巨大的作用,应当在立法上予以肯定,只有对该制度从多方面进行完善,才能真正保护购房者的利益,抑制开发企业的不法或违约行为,促进房地产市场的健康发展。

参考文献:
〔1〕雷兴虎,蔡科云.中国商品房预售制度的存与废一兼谈我国房地产法律制度的完善[J].法学评论,2008,(1).
〔2〕王美娟.论商品房预售制度的完善[J].法与实践,2009(04).
〔3〕温 杰.浅谈我国商品房预售制度的完善[J].法制与社会,2011(01)(上).
〔4〕吴?t.我国商品房预售制度存在问题及完善对策[J].企业研究,2011(03).


伊犁州产品质量检验所 赵研
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宁夏回族自治区文物保护条例

宁夏回族自治区人大常委会


宁夏回族自治区文物保护条例
宁夏回族自治区人大常委会


(1989年10月27日宁夏回族自治区第六届人民代表大会常务委员会第九次会议通过)

目 录

第一章 总 则
第二章 文物管理机构和经费
第三章 文物保护单位
第四章 考古发掘
第五章 馆藏和流散文物
第六章 文物的拓印、复制、拍摄、测绘
第七章 奖励与惩罚
第八章 附 则

第一章 总 则
第一条 为了加强文物保护工作,根据《中华人民共和国文物保护法》和有关法律、法规,结合本自治区实际情况,制定本条例。
第二条 本自治区境内下列文物,受国家保护:
(一)具有历史、艺术、科学价值的古文化遗址、古墓葬、古建筑及其附属物、石窟寺、石刻、岩画;
(二)与重大历史事件、革命运动和著名人物有关的,具有重要纪念意义、教育意义和史料价值的建筑物、遗址、纪念物;
(三)重要革命文献资料以及具有历史、艺术、科学价值的手稿、古旧图书资料等;
(四)反映历史上各时代、各民族社会制度、社会生产、社会生活的代表性实物、珍贵艺术品、工艺美术品;
(五)历史悠久,具有少数民族特色和研究价值的村寨、民居;
(六)少数民族的重要文献资料、手稿以及宗教古旧经典、用品等。
具有科学价值的古脊椎动物化石、古植物化石、古人类化石、地震遗址、古树、名泉同文物一样受国家保护。
第三条 本自治区境内地下、山洞、水域中遗存的一切文物属于国家所有。
古文化遗址、古墓葬、石窟寺属于国家所有。各级人民政府指定保护的古建筑、纪念建筑物、石刻、岩画等,除国家另有规定的以外,属于国家所有。
国家机关、部队、全民所有制企业、事业组织收藏的文物,属于国家所有。
第四条 属于集体和私人所有的古建筑、纪念建筑物、石刻和传世文物,其所有权受国家法律保护。文物的所有者必须遵守国家文物保护法规。
第五条 各级人民政府负责执行和组织实施各项文物保护法规,保护本行政区域内的文物。
一切机关、组织和个人都有保护国家文物的义务。

第二章 文物管理机构和经费
第六条 各级文化行政管理部门主管本行政区域内的文物工作。
县以上各级人民政府要建立、健全文物保护管理委员会,协助人民政府领导本行政区域内的文物保护管理工作,推动有关部门和社会各界贯彻执行文物法律、法规,协调解决文物保护管理工作中的重大问题。文物保护管理委员会由同级人民政府负责人、有关部门负责人和专家、学者组
成,其日常办事机构是同级文化行政管理部门。
第七条 地、市和文物较多的县(市、区)可设立文物保护管理机构,负责本行政区域内文物保护管理的各项具体工作;未设文物保护管理机构的县(市、区),须确定专人负责文物保护管理。
各级文物保护单位分别由县以上人民政府区别情况设置专门机构或专人负责管理。
第八条 文物的保护管理(包括调查发掘、征集收购、保养维修、陈列宣传等)经费,分别由各级人民政府列入财政预算。
文物保护管理经费必须专款专用。文物机构的预算外收入用于弥补发展文物事业经费的不足,不准挪作他用。

第三章 文物保护单位
第九条 根据革命遗址、纪念建筑物、古文化遗址、古墓葬、古建筑、石窟寺、石刻、岩画等文物的历史、艺术、科学价值,分别确定为不同级别的文物保护单位。
各级文物保护单位均由各该级文化行政管理部门报请同级人民政府核定公布,并报上级人民政府备案。
尚未公布为文物保护单位的文物古迹、革命遗址和纪念建筑物,由县级人民政府作出标记,予以保护,任何单位或个人不得毁坏。
第十条 对各级文物保护单位,均须划定必要的保护范围,作出标志说明,建立记录档案。
全国重点文物保护单位的保护范围,由自治区人民政府划定公布并报国家文化行政管理部门和城乡建设部门备案。
自治区重点文物保护单位的保护范围,由自治区文化行政管理部门、城乡建设部门和土地管理部门会同文物所在市、县(区)人民政府划定公布。
市、县级文物保护单位的保护范围,由市、县(区)人民政府划定公布,报自治区文化行政管理部门备案。
根据文物保护工作的需要,经自治区人民政府批准,还可在文物保护单位保护范围之外划出一定的建设控制地带。
第十一条 文物保护单位的保护范围和建设控制地带,按下列标准划定:
(一)纪念建筑物和古建筑周围,以不少于主体建筑高度的一倍为保护范围,不少于主体建筑高度的二倍为建设控制地带;
(二)历代古长城和古城址城墙墙基两侧十至二十米以内、古城址内外各类遗址周围十至二十米以内为保护范围;
(三)古文化遗址和古墓葬区及其周围二十米以内为保护范围;
(四)全国重点文物保护单位和自治区重点文物保护单位中的古城址城墙墙基两侧及城址内重要遗址周围五米以内为特别保护区;
(五)革命遗址的保护范围,比照纪念建筑物或古文化遗址的保护范围划定。
文物保护单位的保护范围、建设控制地带和特别保护区一经确定,即应树立界桩。
第十二条 在文物保护单位的保护范围内,不得移动、损坏文物保护设施;不得采掘砂石、修坟、挖土、爆破、伐树、开荒;不得存放易燃、易爆物品和其他危险品;不得拆除、改建或迁移原有文物建筑及其附属物;不得进行其他建设工程。因特殊需要必须拆除、改建、迁移原有文物
或添建新设施时,须经原公布的人民政府和上一级文化行政管理部门同意。
在文物保护单位的建设控制地带内修建新建筑和构筑物时,其形式、高度、体量、色调等必须与文物保护单位周围的环境气氛相协调。其设计方案须经上一级文化行政管理部门同意,报上一级城乡建设部门批准。
文物保护单位保护范围核定公布前已有的非文物建筑或构筑物,凡影响文物安全或有碍环境风貌者,均须拆除或改造。
第十三条 文物保护单位进行保养、修缮、迁移或复原时,必须遵守不改变文物原状的原则,其维修方案、设计和施工说明,应报同级人民政府和上一级文化行政管理部门批准。未获批准的重点文物维修项目,财政部门不得拨款;不按批准的维修方案和施工设计施工,上级文化行政管
理部门和城乡建设部门有权勒令停工,财政部门可追回拨款。
第十四条 核定为文物保护单位的属于国家所有的纪念建筑物或古建筑,除可建立博物馆、纪念馆、保管所或辟为参观游览场所外,必须作其他用途的,得由当地文化行政管理部门报原公布的人民政府批准。
经批准使用纪念建筑物或古建筑的单位,必须与当地文化行政管理部门签订使用合同,负责被使用建筑物的安全、保养和维修,并接受文化行政管理部门的监督、检查和指导。
所有权属于集体或私人的纪念建筑物、古建筑被公布为文物保护单位的,如需拆除或改变所有权,应事先征得原公布的人民政府同意。国家为保护文物需要征购时,须按有关规定办理。
第十五条 文物保护单位及其保护范围内,未经原公布的人民政府批准,不得作为宗教活动场所,不得从事宗教活动。

在经批准作为宗教活动场所的文物保护单位内,有关宗教组织和人员要严格执行《中华人民共和国文物保护法》和本条例,烧香焚帛等活动要在指定地点进行,并有专人看管,确保文物安全。
第十六条 各级人民政府制定城乡建设规划时,必须同时制定对本行政区域内文物保护单位的保护措施并纳入规划。
对于历史文化名城及其范围内的重点文物,城乡建设部门要密切与文化行政管理部门配合,做好保护和管理工作。

第四章 考古发掘
第十七条 本自治区境内地下埋藏的文物,任何单位或个人不得擅自挖掘。一切考古调查、发掘工作必须事先征得自治区文化行政管理部门同意,报经国家文化行政管理部门批准,根据批准的文件和颁发的发掘证照同自治区文化行政管理部门签订调查、发掘协议书,并到当地县级土地
管理部门办理临时用地手续后,方可进行。
第十八条 考古发掘工作,必须严格遵守国家有关考古发掘的操作规程进行,不坚持领队制和不按操作规程发掘的,文化行政管理部门有权勒令停工整顿。
一切考古发掘单位均须及时向自治区文化行政管理部门提出发掘情况报告和出土文物登记清册,所有出土文物由自治区文化行政管理部门指定单位收藏保管。考古发掘单位需要留存或带走标本时,须经自治区文化行政管理部门批准。
未经考古发掘单位同意,任何单位和个人不得发表尚未公开发表的考古发掘资料。
第十九条 进行大型基本建设项目时,建设单位应事先会同自治区文化行政管理部门在工程范围内有可能埋藏文物的地方进行文物调查或勘探工作。发现文物,共同商定处理办法。遇有重要发现,由自治区文化行政管理部门及时报告国家文化行政管理机关。
在进行基本建设工程或其他活动中,任何单位或个人发现文物,必须保护好现场,并立即报告当地文化行政管理部门。如有重大发现,当地文化行政管理部门要及时报自治区文化行政管理部门。已出土的各类文物,一律交由当地文化行政管理部门依照有关规定处理,任何单位和个人不
得损坏、隐匿、私分,严禁哄抢。
第二十条 需要配合建设工程进行的考古发掘工作,由自治区文化行政管理部门组织力量在调查和勘探的基础上提出发掘计划,报国家文化行政管理部门批准,统一安排发掘。确因建设工期紧迫或有自然破坏的危险,对古文化遗址、古墓葬等急需进行抢救的,由自治区文化行政管理部
门组织力量发掘清理,并同时补办批准手续。抢救性发掘的范围,仅限于坍塌暴露或短期内有受破坏危险的部分,不得扩大。
第二十一条 凡因进行基本建设和生产建设需要文物勘探、考古发掘的,所需费用和劳动力由建设单位列入投资计划和劳动计划,或者报上级计划部门解决。
第二十二条 任何外国人或外国团体,未经国家文化行政管理部门报国务院特别许可,不得在本自治区境内进行考古调查和发掘。
外国人或外国团体,参观未对外开放的古文化遗址、古墓葬或考古发掘工地现场,须报请自治区人民政府或国家文化行政管理部门批准。参观考古发掘现场的外国人或外国团体,不得在现场拍照和拣取文物标本。

第五章 馆藏和流散文物
第二十三条 本自治区境内各级文物收藏单位的资格由自治区文化行政管理部门确认。
文物的鉴定工作,由自治区文化行政管理部门组织进行。
全民所有的博物馆、图书馆和其他文物收藏单位必须建立健全严格的文物保护管理制度。文物藏品要区分等级登记造册,建立藏品档案,并报自治区文化行政管理部门和当地公安机关备案。一级文物藏品登记表应报国家文化行政管理部门备案。
文物藏品要有固定的库房,做到防火、防盗、防腐蚀、防损坏。凡不具备收藏一、二级文物藏品条件的单位,其收藏的一、二级文物藏品须交由自治区文化行政管理部门指定的博物馆代为收藏保管。
第二十四条 全民所有的博物馆、图书馆和其他单位的文物藏品,一律禁止出卖和赠送。因展出或科学研究需要调用、借用时,须严格履行报批手续和签订协议。属一、二级文物藏品,须报经自治区文化行政管理部门批准,三级以下文物藏品须经当地文化行政管理部门批准。
第二十五条 文物收藏单位如需进行文物藏品的调拨或交换,一级文物藏品须经国家文化行政管理部门批准,二、三级文物藏品须经自治区文化行政管理部门批准,一般文物藏品须经上一级文化行政管理部门批准。
本自治区所属单位保管的文物藏品到外省、自治区、直辖市展览,须经自治区文化行政管理部门批准,其中一级文物藏品,必须经自治区人民政府批准。
第二十六条 文物的收购、销售由当地工商行政管理部门协助文化行政管理部门统一管理。
除经自治区文化行政管理部门批准、工商行政管理部门核发营业执照的单位外,其他单位与个人不得经营文物购销业务,严禁倒卖牟利。
第二十七条 私人收藏的文物,严禁卖给或赠与外国人。
第二十八条 公安、工商行政管理等部门和司法机关依法没收的文物,要移交给当地文化行政管理部门。
银行、冶炼厂、造纸厂以及废旧物资回收部门收进的文物,按《中华人民共和国文物保护法》第二十六条第一款的规定处理。
第二十九条 文物出国展览,须经自治区人民政府同意,报国家文化行政管理部门批准。
特别重要的文物、易损文物和文物孤品等,未报经国务院批准,禁止出国展出。
文物出口或个人携带、邮寄文物出境,须经自治区文化行政管理部门鉴定,并向海关申报。

第六章 文物的拓印、复制、拍摄、测绘
第三十条 文物的拓印、复制、拍摄按国家文化行政管理部门的有关规定执行,自治区文化行政管理部门可根据实际情况制定具体管理办法。
第三十一条 未经自治区文化行政管理部门批准,任何非文物单位和个人不得测绘本自治区境内的重点文物和古建筑。


第七章 奖励与惩罚
第三十二条 有下列事迹之一的单位或个人,由各级人民政府或文化行政管理部门分别给予适当的精神鼓励或物质奖励:
(一)积极宣传国家有关法律、法规和本条例,认真执行文物政策法令,保护管理文物成绩显著的;
(二)为保护文物与违法犯罪行为作坚决斗争的;
(三)将个人收藏的重要文物、具有重要价值的有关资料捐献给国家的;
(四)发现文物及时上报或上交,使文物得到保护的;
(五)在文物保护科学技术上有重大发明创造或其他重要贡献的;
(六)在文物面临破坏危险的时候,抢救文物有功的;
(七)在文物普查、征集、拣选中发现重要文物,取得显著成绩的;
(八)在文物市场管理工作中做出突出贡献的;
(九)长期从事文物工作成绩显著的。
第三十三条 具有《中华人民共和国文物保护法》第三十条所列行为和下列行为之一的,给予行政处罚:
(一)故意污损文物尚不够刑事处罚的,由文物保护单位给以警告并处以罚款,情节较重者,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处理;
(二)擅自拓印、复制、拍摄文物,由文化行政管理部门没收其拓片、复制品和摄制品,并处以罚款,造成文物损坏的,责令赔偿;
(三)擅自在文物保护单位保护范围内和建设控制地带内兴建工程、挖土、修坟、采石、爆破等,由当地文化行政管理部门会同城乡建设部门责令其停工,限期拆除或整修复原,并对施工单位负责人和直接责任者处以罚款;
(四)在文物保护单位的保护范围内和建设控制地带内,堆放垃圾、排放废气、废水或进行其他污染活动的,由当地文化行政管理部门会同城乡建设、环境保护部门处以罚款,并限期治理;
(五)在基本建设或生产建设中,发现文物不及时向当地文化行政管理部门报告并保护现场,使文物受到损坏的,由当地文化行政管理部门对责任单位和主要责任者处以罚款;
(六)擅自拆除、改建、迁移和损坏古建筑及其附属物、纪念建筑物、石刻、石窟寺、古墓葬、古文化遗址、岩画等文物及其保护标志、界桩的,由当地文化行政管理部门责令其按损失程度负担修复费,并处以罚款;
(七)违反考古钻探技术规程的,未经批准进行考古发掘的,由当地文化行政管理部门责令停止钻探、发掘,并处以罚款;
(八)文物工作人员玩忽职守,造成文物被盗、被毁、流失,情节轻微的,给予纪律处分或罚款。
本条罚款的具体办法由自治区人民政府规定。
第三十四条 当事人对依据本条例作出的行政处罚决定不服的,其申诉和诉讼程序分别依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的有关规定执行。在法定期限内不提起诉讼又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行,或者依
法强制执行。
第三十五条 违反本条例,盗窃、走私、破坏文物等,情节严重构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第八章 附 则
第三十六条 本条例执行中的具体问题,由自治区文化行政管理部门负责解释。
第三十七条 本条例自公布之日起施行。自治区人大常委会1982年8月18日通过颁布的《宁夏回族自治区文物保护管理暂行办法》同时废止。



1989年10月27日

日照市契税征收管理办法

山东省日照市人民政府


日照市契税征收管理办法

第 27 号
  《日照市契税征收管理办法》已经2005年2月2日市政府第19次常务会议研究通过,现予发布,自发布之日起施行。

                 市 长
              二OO五年二月四日  

       日照市契税征收管理办法

  第一条 为加强契税征收管理,根据《中华人民共和国契税暂行条例》、《山东省契税征收规定》等有关法规规章的规定,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 凡在本市行政区域内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人应当按规定缴纳契税。
  第三条 契税的计税依据:
  (一)国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖,为成交价格;
  (二)国有土地使用权划拨改为出让的,为应补缴的土地出让金和其他出让费用;
  (三)土地使用权赠与、房屋赠与,由契税征收机关参照土地使用权转让、房屋买卖的市场价格核定;
  (四)土地使用权交换、房屋交换,为所交换的土地使用权、房屋价格的差额;
  (五)一方提供土地使用权和另一方提供资金的双方合作建房,属于土地权属转移,对提供资金方征收契税,计税依据为取得土地使用权的成交价格。

以上价格包括合同确定的价格以及由承受者实际支付的超出合同的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的,或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的,由契税征收机关参照市场价格核定,或者由具有相应资质的房地产评估机构进行综合评估后,由契税征收机关确认。

  第四条 契税征收机关为土地、房屋所在地的市、县(区)财政部门。
  契税征收机关一律不得委托其他单位代征契税。本办法实施前已经委托的,应当停止委托,收回委托代征书。
  第五条 契税实行市、县(区)分级征收。
  (一)凡在市国土资源、房产管理部门直接办理土地、房屋权属登记手续的单位和个人,由市财政部门征收。
  (二)在县(区)国土资源、房产管理部门办理土地、房屋权属登记或者初审的单位和个人,由县(区)财政部门征收。
  第六条
市财政部门征收的契税收入,属市直及中央、省和外地驻日照单位缴纳的为市级收入; 其他单位和个人缴纳的,由市财政部门按行政区划和隶属关系划分,分别缴入各区级国库。

  第七条 契税征收机关应当在行政服务中心、房地产交易中心设立契税征收窗口,办理纳税事宜。
  第八条
纳税人应当在签订土地、房屋权属转移合同或者取得其他具有合法土地、房屋权属转移合同性质凭证之日起10日内,向契税征收机关办理纳税申报,并在核定期限内缴纳税款。

  纳税人办理纳税事宜后,契税征收机关应当向纳税人开具契税完税证。
  第九条
纳税人申请减免契税的,应当向契税征收机关提出书面申请,并按要求提供有关证明材料。契税征收机关按规定权限依法审批。其他任何单位和个人无权减免契税。

第十条
契税征收实行“先税后证”制度。纳税人应当持契税完税证和其他有关文件资料,向国土资源、房产管理部门申请办理有关土地、房屋权属变更登记;纳税人未出具契税完税证的,国土资源、房产管理部门不予办理土地、房屋权属变更登记手续。

  第十一条 国土资源和房产管理部门应当及时向契税征收机关提供有关资料,并协助契税征收机关依法征收契税;契税征收机关有权到同级国土资源和房产管理部门查询所需与征收契税有关的资料,并应当对提供的资料保密。

契税征收机关应当加强与国土资源和房产管理部门的配合,逐步实行微机联网,实现信息共享,依法综合治税。
  第十二条 征收契税应当使用全省统一制发的契税票证,实行微机打印税票。
契税征收机关应当建立健全契税册籍、税票以及契税管理制度,加强契税档案管理。
  第十三条 契税的征收管理应当纳入市综合治税工作考核奖惩范围。
  第十四条 监察、审计、财政部门应当加大对房地产交易及契税征管情况的执法检查。
  第十五条
契税纳税人偷税的,由契税征收机关根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条的规定,追缴其不缴或者少缴的税款和滞纳金,并处不缴或者少缴税款百分之五十以上五倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。

  第十六条 契税征收机关工作人员徇私舞弊、玩忽职守,不征或者少征税款,致使国家税收遭受损失,构成犯罪的,依法追究其刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

  第十七条 国土资源、房产管理部门工作人员滥用职权、徇私舞弊或者配合控管不力,造成税款流失,构成犯罪的,依法追究其刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

  第十八条 本办法自发布之日起施行。

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