贵州省城镇物业管理服务收费暂行规定
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贵州省城镇物业管理服务收费暂行规定
贵州省
贵州省城镇物业管理服务收费暂行规定
贵州省
第一条 为规范城镇住宅小区物业管理服务收费行为，维护国家利益和物业管理企业及物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理事业健康发展，依据《中华人民共和国价格法》和国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》及《贵州省城市房地产开发经
营管理条例》，结合我省实际情况，制定本《规定》。
第二条 本《规定》所称物业，是指已建成投入使用的各类房屋及其相配套的公用设施和相关连的场地。
本《规定》所称物业管理，是指以经营方式对各类房屋建筑及其附属设施，以及成片住宅区内的市政公用设施、绿化、卫生、交通、环境容貌、安全保卫等进行维护、修缮和管理的行为，并为物业产权人、使用人提供其他方面的特约服务。
第三条 各级政府物价部门是本辖区城镇物业管理服务收费的主管机关。物价部门应当会同物业管理行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。
第四条 贵州省物价局与地、州、市、县（区）物价部门对物业管理服务收费，实行统一领导，分级管理。
贵州省物价局的管理职责是：
（一）制定物业管理服务收费管理办法及其它有关政策规定；
（二）制定全省物业管理服务收费价格水平；
（三）审批在贵州省工商行政管理局登记注册的物业管理企业的收费标准；
（四）与建设厅共同调解由贵州省物价局审批的物业管理企业与产权人、使用人之间收费纠纷。
地、州、市、县（区）物价部门的管理职责是：
（一）审批所在地、州、市、县（区）同级工商行政管理部门登记注册的物业管理企业服务收费标准；
（二）监督本辖区内的物业管理企业执行物价部门核定的收费标准，依法查处违反价格法和物业管理服务收费规定的价格违法行为；
（三）与当地物业主管部门共同调解物业管理企业与产权人、使用人之间的收费纠纷。
第五条 贵州省物业管理企业按照《贵州省城市房地产开发经营管理条例》规定，应当具有经省建设厅审定并发给的物业管理资格等级证书。
第六条 物业管理服务收费根据所提供服务的性质、特点等不同内容，分为公共性服务收费和特约服务收费。
公共性服务收费指为物业产权人，使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务收费，也称为物业管理基本费。公共性服务收费实施政府定价或政府指导价。
特约服务收费，指公共性服务收费之外为物业产权人、使用人特殊需求提供特约服务所收取的费用。特约服务收费实行双方协商定价。
第七条 属于代收代缴等为公众代办性质的服务收费，如水费、电费、煤气费等，应严格按省或当地物价部门有关规定标准据实收取。业主自用部分，按表计实用读数计收；公用、自然损耗部分按正常实际发生额由业主分摊。
第八条 实行政府定价或政府指导价的物业管理服务收费标准核定程序是：由物业管理企业根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向当地物价部门申报，由物价部门征求当地房地产行政主管部门意见后，原则上以独立小区为单位核定。
实行特约服务的收费，由物业管理企业与物业产权人（使用人）或其代理人协商议定，并应将收费项目和收费标准报当地物价与房地产主管部门备案。
第九条 依据《贵州省城市房地产开发经营管理条例》规定，物业管理企业必须与物业产权人（使用人）或其代理人签订书面合同，合同应使用建设部印发的《物业管理委托合同示范文本》，依据合同约定实施物业管理。特约服务切实贯彻物业产权人（使用人）自愿要求服务的原则。
第十条 作价原则：住宅小区公共性服务收费的核定，主要依据物业管理单位的服务内容、服务质量，按质论价。兼顾住（用）户的经济承受能力，做到保本微利。
高档公寓、宾馆、酒家、综合商业楼的核定，主要依据按住（用）户要求，提供的服务内容、服务质量以及建筑规模及其管理服务的复杂程度制定。
第十一条 物业管理基本费包含的服务内容：
（一）公共环境卫生，包括清扫公共楼道、通道、电梯、走廊、停车场、小区内道路、绿地，定时定点收集、清运用户生活、办公垃圾以及房屋外立面的保洁、灭鼠等。
（二）绿化管理，包括公共路树、花草花卉盆景的修剪、补植、浇水、灭虫等管理。
（三）安全保卫，包括维持公共秩序，负责楼宇或小区的值班。
（四）设备设施养护，包括负责楼内供水、供电、煤气、通讯、排污、排水、中央空调、电梯、消防设备、治安防范等公用设备设施及其管道的日常运行和保养，协助各专业管理单位对其公用设备设施及其管、线进行行业管理。
（五）高层楼房电梯应有专人操作。
第十二条 各类住宅小区和商业用房的物业管理基本费的中准价标准（每月每平方米建筑面积）为：
（一）廉租房（解困房、微利房、福利房）为主小区0．20元；
（二）多层住宅小区0．30元（八楼以下，含八楼）；
（三）高层住宅（含有对电梯的维修养护）0．80元；
（四）别墅区住宅1．00元；
（五）写字楼3．00元；
（六）娱乐业、商场、饮食服务业4．00元。
第十三条 空置房屋的公共性服务收费按所在住宅区最低收费标准的50％计收。对业主因故未入住的空房，公共性服务费由业主负担；开发建设单位未售出的空房，公共性服务费由开发建设单位负担。
第十四条 各地物价部门可参照上述原则和中准价，住宅在上下30％幅度内，商业用房在上浮100％、下浮50％的幅度内确定当地的物业管理收费标准。
第十五条 物业管理的服务收费项目、收费标准、服务内容和服务质量应当在物业管理合同（协议）中明文规定，并实行明码标价，亮证收费。
第十六条 物业管理中的大修理基金、水电周转金、保证金的设立，由物业管理企业小区管委会（业主管委会）物业产权人（使用人）或其代理人充分协商，签订议定书。
第十七条 物业管理收费按月收取。住（用）户应按规定向物业管理单位交纳管理服务费。物业管理收费应使用税务部门统一印制的票据。
第十八条 物业管理单位已接受委托对住宅小区实施物业管理并收取公共性服务费的，其他部门和单位不得再行重复征收性质和内容相同的费用。
第十九条 本通知自一九九八年十二月一日起执行。其它各有关规定与本《规定》相抵触的，以本《规定》为准。
1998年12月1日
甘肃省国有资产保值增值考核奖惩暂行办法
甘肃省人民政府
甘肃省国有资产保值增值考核奖惩暂行办法
甘肃省人民政府
第一章 总 则
第一条 为了确保国有资产安全、完整和不断增值，提高国有资产营运效益，增加资本积累，依据国务院颁布的《国有企业财产监督管理条例》和国家国有资产管理局、财政部、劳动部颁发的《国有资产保值增值考核试行办法》。结合我省实际，制定本办法。
第二条 坚持以国有企业改革为中心，以建立现代企业制度为目标，以资本为纽带，加强资本营运管理，建立起企业相互激励又相互制衡的约束机制。
第三条 贯彻责、权、利相统一的原则，使保值增值考核与企业和企业经营者的经营利益挂起钩来，调动起国有企业经营者和广大职工的积极性。
第四条 对企业国有资产保值增值情况的考核，应本着“客观公正、科学合理、实事求是”的原则进行，根据其考核结果予以奖惩。
第二章 考 核
第五条 本办法所称的国有资产是指国家对国有企业的各种形式的投资以及投资收益形式的，或者依法认定取得的国家所有者权益。
第六条 企业国有资产保值增值考核一般以年度为考核期。由于特殊原因需要缩短或延长的，由国有资产管理部门决定。
第七条 国有资产保值增值考核指标由国有资产管理部门核定，会同财政部门下达。
第八条 国有资产保值增值考核指标为：
国有资产保值增值率＝期末国家所有者权益/期初国家所有者权益）×100％
企业国有资产保值增值率等于100％，为国有资产保值；国有资产保值增值率大于100％，为国有资产增值。亏损企业暂用减亏额作为保值增值指标。
第九条 国有资产经营效益指标为：
净资产收益率＝（税后净利/所有者权益）×100％
总资产收益率＝（税后净利/资产总额）×100％
成本费用利润率＝（利润总额/成本费用总额）×100％
第十条 考核指标中的期末国家所有者权益是指扣除客观因素增减额后，国有资产管理部门、财政部门的核定数。
第十一条 国有资产保值增值考核奖惩，年终由国有资产管理部门会同财政、劳动等有关部门联合实施。
第十二条 国有资产管理部门对每期的考核结果作以批复并向社会公布，以此作为下年度年初数。
第三章 奖 惩
第十三条 对实行工资总额同经济效益挂钩办法的企业，国有资产保值增值指标作为提取新增效益工资的否定指标，非利润指标挂钩的按挂钩方案清算；未实行工资总额同经济效益挂钩办法的企业，企业主管部门应结合所属企业经营目标责任制等，制定与经济效益和国有资产保值增值
指标相联系的工资总额包干考核办法。
第十四条 凡实行工效挂钩办法的企业，在考核期内完成国有资产保值增值（或减亏额）考核指标的，可按照规定工资总额基数和相应的工效挂钩浮动办法提取新增效益工资；在考核年度内未完成国有资产保值增值指标的企业，不得提取新增效益工资；由于非客观因素造成国有资产减
值的企业，按国有资产减值比例相应扣减企业工资总额基数。
第十五条 对企业经营者的奖惩包括以下内容：
1．实施奖惩的对象是企业的法人代表、领导班子其他成员和资产财务负责人。
2．奖励分精神奖励和物质奖励。
3．处罚办法分行政处罚和经济处罚，行政处罚包括降职、免职、撤职。受撤职处分者三年内不得易地任职；经济处罚包括扣减个人收入和罚款等。
上述奖惩可分别实施，也可合并实施。
第十六条 实行年薪制的企业，在考核年度内将国有资产保值增值作为提取经营者基本收入和效益收入的否定指标；未实行年薪制的企业，在考核年度内完成国有资产保值增值指标的经营者，按此奖惩办法执行。
第十七条 为增强风险意见，对企业的经营者实行国有资产保值增值指标风险抵押管理。
第十八条 企业经营者经营国有资产的风险抵押金必须由本人负担，按时交纳，不得用公款垫付和报销。
1．企业法人代表风险抵押金按本人年平均工资收入的30％交纳，但最低不得低于2000元，领导班子其他成员及资产财务负责人，每人最低不得低于1000元。
2．风险抵押金必须在每年三月底以前自觉交纳。逾期不交者每天加收应缴金额1％的滞纳金，并予以通报批评或其他处罚。
3．风险抵押金由国有资产管理部门委托企业投资主体或企业主管部门统一收缴，国有资产管理部门专户储存。专项用于国有资产保值增值的奖惩。
4．在国有资产保值增值考核年度内，企业领导更换暂不退还风险抵押金。经离任审计，认定经营业绩属实方可结算。
5．风险抵押金每年结算一次。凡完成国有资产保值增值考核指标的，年终退还本人或转作下年度风险抵押金，未完成考核指标的，不再退回本金，由国有资产管理部门转作国有资产保值增值奖励基金。
第十九条 在考核年度内超额完成国有资产保值增值指标的企业、经营者可获取风险收人。
第二十条 经营者获取的风险收入，可从超额完成增值中分档计提，由企业在工资总额中列支。
1．国有资产增值额在10—50万元以内（含50万元，下同）经营者按增值额的5％提取风险收入；
2．增值额在50—100万元以内，经营者按增值额的4％提取风险收入；
3．增值额在100—200万元以内，经营者按增值额的3％提取风险收入；
4．增值额在200—500万元以内，经营者按增值额的2％提取风险收入；
5．增值额在500—1000万元以内，经营者按增值额的1．5％提取风险收入；
6．增值额在1000万元以上的部分经营者按增值额的1％提取风险收入。
以上风险收入30％用于对法人代表的奖励。40％用于对领导班子其他成员和资产财务负责人的奖励，其余30％由法人代表按规定用于奖励其他有功人员。
第二十一条 对连续两年超额完成国有资产保值增值指标考核值，并同时完成政府规定的目标任务，为国家做出重大贡献的企业法人代表，由本级政府按企业当年超额完成增值额的3—8％给予奖励或由政府另行确定。考核后按单项最高奖励额奖励，不重复奖励。
第二十二条 亏损企业的奖励基金由财政预算安排，对当年完成减亏指标任务的经营者，给予通报表扬，扭亏增盈或连续三年完成减亏任务，成绩突出的，可根据减亏额的大小给予1—5万元奖励。
第二十三条 在考核年度内，未完成核定的保值增值额（或减亏额）的经营者，不再退回风险抵押金，并相应扣减其基本收入，但扣减后的剩余工资不得低于当地政府规定的最低工资标准。无特殊原因连续两年未完成核定的国有资产保值增值指标和减亏指标的经营者，由国有资产管理
部门提供考核数据，按干部管理权限给予处理。
第二十四条 在考核期内，企业弄虚作假、隐瞒真实情况有下列行为之一的，按未完成保值增值指标处理，并扣减经营者和直接责任人2—3个月工资，交国有资产管理部门，列入国有资产保值增值基金。情况特别严重的，由有关部门按规定撤销其职务或取消其职称评聘资格，造成国
有资产严重流失的责任人，提交司法部门按照有关法律、条令给予严肃处理。
1．违反财务制度，少计成本或者挂帐不摊的；
2．将固定资产出售所得收入用于发放工资奖金或者增加集体福利的；
3．在承包、租赁、股份制改组，联营或者与外商合资、合作、向境外投资等过程中违反国有资产管理法规、财务制度、弄虚作假，以各种名义侵占国家财产的；
4．向其他企业投资，不如实反映损益情况或者未及时足额收取应取得利润，造成国家财产流失的；
5．擅自处置国家财产的；
6．未按规定进行清产核资、产权登记、资产评估以及不如实填报报表、隐瞒真实情况的。
第四章 附 则
第二十五条 本办法适用于各类国有企业、国有独资公司、企业化管理的事业单位。行政事业单位用国有资产投资创办的经济实体和其他占有、使用国有资产的单位，应比照本办法逐步实施。
第二十六条 各地（州、市）国有资产管理部门根据本办法可制定适合本地实际情况的考核奖惩办法。
第二十七条 本办法由甘肃省国有资产管理局负责解释。
第二十八条 本办法自1997年起执行。
1997年8月8日
人民法院不应否定商业银行基层营业机构的诉讼主体资格
关于商业银行基层营业机构(指分理处、营业所、储蓄所，下同)是否具备诉讼主体资格的问题，本来是一个并不存争议的话题。但在一些法院以基层营业机构不具备法人资格而否认其诉讼主体资格的例子屡见不鲜，给商业银行的诉讼造成很多困难。我认为这种认识和做法是错误的。
首先，以是否具备法人资格来认定诉讼主体资格是不符合法律精神的。《中华人民共和国民事诉讼法》第49条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”该条中的“其他组织”就不具备法人资格。所以，以“法人”资格作为衡量是否具有诉讼主体资格的标准本身就是错误的。
其次，商业银行基层营业机构属于法定的“其他组织”。最高人民法院《关于适用若干问题的意见》第40条规定：“其他组织”包括各专业银行设立在各地的分支机构。基层营业机构虽不具备法人资格，但这些机构是人民银行批准成立的、领取有《经营金融业务许可证》，在工商行政管理机关登记注册、领取有《营业执照》，有经营场地，有营运资金，具有办理存、贷款、结算、汇兑业务的基本功能和相应权利，又有组织机构和管理人员。在此，基层营业机构与省、市分行和县支行一样均完全具备法律及司法解释中“其他组织”的法律特征，同属于“其他组织”，基层营业机构与省、市分行及县支行在诉讼主体资格方面没有差别，因而理应成为诉讼主体。
其三，以基层营业机构不具有法人资格来否认基层营业机构的诉讼主体资格，等于剥夺了商业银行分支机构的诉权。《中华人民共和国商业银行法》第22条规定：“商业银行的分支机构不具有备法人资格”，除商业银行总行具备法人资格外，其省分行、市分行、县级支行、营业所、分理处、储蓄所均不具备法人资格，若因基层营业机构不具备法人资格被否认其诉讼主体的话，那么省分行、市分行、县级支行不也没有诉讼主体资格了吗？商业银行大量的经营业务发生在基层分支机构，在业务活动中难免会发生纠纷，若这些分支机构不具备诉讼主体资格，势必会造成大量的纠纷均由总行作为诉讼参加人，这是不现实的。
其实，关于基层营业机构等商业银行的分支机构是否具备诉讼主体资格，作为国家管理金融的权威部门----中国人民银行的意见历来是明确的。 早在1987年6月26日中国人民银行条法司《关于有关规定的说明》即明确“各专业银行的分支机构当然可以作为诉讼主体”。在1995年8月7，中国人民银行《关于商业银行分支机构民事责任问题的复函》中再次明确：“商业银行的分支机构在总行授权范围内开展业务的，与其他公民、法人和其他组织发生纠纷引起民事诉讼的，应以分支机构作为诉讼主体。”由此可见，即使在各商业银行内部授权管理的情况下，只要各分支机构的上级行没有取消其诉讼权利，人民法院就不应否认其诉讼主体资格。鉴于目前实际工作存在的认识不统一问题，人民法院应广泛征求意见，在方便当事人诉讼的前提下，对基层营业机构如何参与诉讼活动作出权威性的规定。
作 者：马嵩阳
通 讯：中南财经政法大学武汉学院
