关于“不正常使用”污染物处理设施违法认定和处罚的意见

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律师精解“离婚房产分割”纠纷

张生贵 北京天依律师事务所

【要点提示】
离婚案件中，除了孩子抚养问题，离异者最关注的就是房产的分割。由于房产价值大，在婚姻财产中所占的比重大，因此，在相当数量的离婚案件中，因为夫妻双方就房屋分割不能达成统一意见，当事人之间争议较大，且双方证据意示不强，导致处理上存在一定难度。
【律师提示】
司法实务中对婚姻财产分割按照“先析产后分割”的程序处理，析产主要解决的是划分“婚姻关系存续期间夫妻共同财产”与“婚前个人财产”、“家庭成员共同共有财产”。现行婚姻法对夫妻财产规定有“婚后共同财产制”、“夫妻约定财产制”、“特有财产制”三种；婚姻法规定以“婚后共同财产制”为原则，以“夫妻约定财产制”和“特有财产制”为补充。“家庭成员共同共有财产”主要是指夫妻婚姻与其他家庭成员一居生活，家庭各成员共同购置的财产，由全体家庭成员共同享有权属。析产划分的主要原则，一看财产来源，二看对财产的贡献，三看形成时间阶段；如争议的财产取得时间及来源在婚后，则原则上按夫妻共同财产对待，这是一项法定原则，但是如果夫妻双方对财产所有权归属立有书面约定，就要依照双方约定的财产权属进行分割；还有一项“夫妻特有财产制”，指的是夫妻双方能够证明某些财产虽然取得时间及来源在婚姻关系存续期间，但主张权利的一方能证明取得此项财产系婚前个人财产转化或婚姻关系存续期内的个人积蓄，此项财产就属于个人特有保留财产。析产清楚了，分割问题就迎刃而解了。
【案情介绍】
案情一：吕男与郑女自1990年4月8日经人民政府登记结婚，2000年9月18日经法院判决离婚；汪某系郑女的娘家母亲，2000年1月郑女与其母约定，将郑女名下的一处房产转移到汪名下，后经吕男发现，吕男认为这是其与郑女的夫妻财产，郑的转移行为侵害了婚姻财产，随反映到检察院及市房管局，经相关单位调查，确认汪与郑的行为属恶意串通转移财产，登报声明注销汪更名的产权证，2000年2月汪某向法院提起确权之诉。
争议焦点：涉案房产是吕男与郑女的夫妻财产还是汪某的个人财产？
案情二：张先生同李女士与2000年结婚，婚后第二年张先生将原单位公租房以成本价购回。2007年张、李双方感情出现破裂，李女士提出离婚，同时要求对住房按夫妻共同财产进行分割，张先生称此房是个人财产，双方发生争执，诉至法院。张先生述称：现住房屋演化过程是：1988年由单位分给得一处职工宿舍，1994年单位给调换成现在的住房，1999年以前采取低租金承租方式承租居住，1999年张先生所在的单位依照国家房改房政策出售，张先生用婚前个人积蓄交付了房款。1997年3月28双方结婚，自结婚到购房，婚姻时间很短，在1998年3月女方查出病，李女士的单位的效盖不好，每月只发放200元生活费，李女士没有其他收入，一直到2003年分居，据此说明李女士对购房没有任何投入。
【法律评析】
针对案件一：
法院审理后查明的事实：①、涉案房产是1997年由郑女士与吕先生婚姻关系存续期间购得，交款人为郑女士，专用发票开具购房人为郑女士；②、郑女士以本人名义同国信公司签约购房；③、郑女士委托国信公司办理购房产权登记事宜并出具委托书；④、郑女士以本人名义向房管部门交纳购房税金；⑤、办理产权证时交纳手续费、登记费的发票均是郑女士；⑥、产权部门核发郑女士为持证人的房屋所有权证书；⑦、多年来郑女士、吕先生装修、管理、出租争议房屋及收取租金；⑧、郑女士在法庭自认贷款系自己借用汪某某之名，汪某某在诉讼中自认贷款系郑女士自己所为；同时，汪女士向法庭提交了如下证据：郑女士交付房款中有三次写的是汪女士的名字；开发商单位证明郑女士曾向单位提出要求，将原先开具名称为汪女士的发票换成郑女士的名字；汪女士提交了四份贷款协议，拟证明以此贷款委托郑女士交付部分购房款；
此案中汪女士诉求法院，要求法院认定此房为汪个人所有，而吕先生要求法院将涉案房屋确认为吕女士与吕先生婚姻关系存续期间的夫妻共有财产，法院历经多次判决，既有判汪女士所有，又有判吕先生与郑女士夫妻共有。
究竟如何认定，这要看法律规定及证据证明的事实，从法律规定看，现行婚姻法对夫妻财产规定有“婚后共同财产制”、“夫妻约定财产制”、“特有财产制”三种；婚姻法规定以“婚后共同财产制”为原则，以“夫妻约定财产制”和“特有财产制”为补充。就本案而言，如果争议财产取得时间在吕先生与郑女士婚姻关系存续期间，吕先生与郑女士没有书面约定财产归属，则依照法律规定的夫妻法定财产制确认为夫妻共同财产，汪女士诉求此财产应当为其个人所有，需要向法庭提供足够的证据证明财产来源，也既涉案房产属于自有财产购得，无其他任何外来掺入，但从案情看，房产是郑女士签约从开发商处购得，婚姻法规定夫妻属于一个钱袋，郑女士的签约购房行为，只要发生在婚续期间，必然属法定夫妻代理行为。这里需要注意到一个重要问题，郑女士自称是替母亲汪女士购房，但不能提供委托购房证明，更让人生疑的是，郑女士的说法发生在其与吕先生感情破裂离婚之机，因此，从情理上看，郑女士的说法存有问题，加之此前吕先生发现郑女士与汪女士曾更名转移房产被房管部门确认为恶意而注销；另外，法庭审明汪女士提交的贷款购房证据缺乏真实性，没有资金实际流向的证据，且房款交付时系郑女士借用汪女士的名义，汪女士从未与开发商协商过，也未向开发商提供身份证件，汪女士也不能证明其与吕先生、郑女士共同生活的证据。依据婚姻法关于夫妻法定财产制原则，涉案房产应当属于吕先生与郑女士的夫妻共同财产。另外，如果汪女士能够提供购房款来源的话，能否说明房产必然属于汪女士个人所有，答案是未必，本案中的房屋所有权登记在郑女名下，汪认为购房有出资，从物权法原则判断，汪与郑之间并无物权归属关系，可能存在着“母女出资关系”，或借名购房关系；是否有三人共同共有权属关系？这要看其他条件，笔者曾经写过一篇文章“共居并不必然同财”，在夫妻与其他成员共同生活的家庭里，分割共同财产必须先将夫妻共同财产在家庭共同财产中分出来，然后才能在离婚诉讼的夫妻之间分割。
家庭共同财产的概念和特征：家庭共同财产是指全体家庭成员在家庭共同生活存续期间，对共同所得和各自所得的财产约定为共同所有的共有财产关系，关于家庭共同财产的法律特征有以下几点：1、家庭共同财产的发生以家庭共同生活关系为前提，依成员约定而发生，家庭共同财产关系并非因存在家庭共同生活关系而必然发生，即共居并不必然同财产生家庭共同财产，必须还要经过家庭成员的协商选择进行约定。2、家庭共同财产的权利主体可以是家庭全体成员，也可以是家庭部分成员，构成家庭共同财产的权利主体，一是对家庭财产要有贡献交给家庭共有，二是有愿意成为家庭共同财产权利主体的主观意愿。这两个条件是一致的，只有具备同财的意愿，又有同财的行为，才可成为家庭共有的权利主体。幼年子女和父母共亨所有权的观点是不正确的，同样，认为共有关系只依家庭共同生活关系而发生无须经家庭成员约定而发生的观点也是不正确的。3、家庭共同财产的来源为家庭成员的共同所得和各自所得，首先是共同所得，如共同创造的成果、共同断承的财产、共同接受的赠与等，其次，是家庭成员的各自所得而按协议纳入共同的财产。4、家庭共有财产与夫妻共有财产发生的条件正相反，夫妻共有财产的发生是双方不选择其他夫妻财产所有形式，为消极行为构成要件，家庭共同财产为家庭成员约定采用财产共有形式，为积极行为构成要件。夫妻共同财产包溶在家庭共同财产之中，并不分份额，不能为共同财产，子女给付父母的赡养费，这是必履行法定的义务，具有严格的人身关系，属于父母个人所有，不能作为共同财产，“共同共有”是各共有人根据法律或合同的效力共同结合在一起不分份额地共同所有某项财产，“共有”分狭义上的共有与广义上的共有，狭义上的共有是指合有，广义上的共有包括合有和总有，家庭共有是家庭成员为共有所做的一种选择，一经选择共有，共有的内容就完全依照法律的规定来确定，从法律上看，只有“家庭关系的存在”、“家庭成员对家庭财产的形成作出贡献”、“家庭成员之间的共有约定”三个条件同时满足，才可以认定为共同共有。
针对案情二：查明购房款是张先生婚前的积蓄，张先生证明购房款来源是在1996年张先生借给一家企业97750元，1999年还款70000元作为交付房款来源。那么此房该如何析产，是个人财产还是共同财产，产生的主要问题在于“财产取得时间和来源”在婚姻关系存续期间，张先生提出了购房款系婚前个人积蓄，能否证明房产属于个人财产，婚姻法司法解释对此类问题没有明确规定，只规定以共同财产购买的房产属于共同财产。根据婚姻法对“夫妻财产制”的规定，一方婚前承租婚后用个人财产购买的房改房应当认定为个人财产。房改房是根据职工的职务、工龄等多种因素综合考虑而给职工的福利，按房改政策出售，是国家多年实行低工资制后的福利性补偿，按成本价售房给职工等于将多年积累的工资差额一次性地补发给职工，因此，对购房前结婚不久的人来说，此房实际上是用购房一方婚前工资取得购买的婚前财产，如果另一方对购得的房改房仅凭交款时间在婚姻关系存续期间即主张是夫妻共同财产，是不公平的。婚后购买婚前由一方承租公有房屋过程中，可能存在以“共同财产购买”和以“个人财产购买”两种情况，对此应当区别情况予以处理：对婚前由一方承租的公有房屋婚后以个人财产购买的，房屋权属处理意见表现为公民取得房屋居住权是基于与国家、单位之间的房屋租赁关系，是一种债权债务关系，其对承租的房屋只享有占有使用的权利，对婚后以个人财产购买的婚前承租房屋是否应当认定属于共同财产法律上没有规定，实践中也不能简单作出一个明确的结论，司法实务中对婚后以个人财产购买由一方婚前承租房屋的权属认定和处理须非常谨慎，如果产权登记在个人名下、系婚后个人财产购买的，应属于个人财产。最高人民法院关于民事审判实务问答指导意见：在离婚案件中以男方名义购买的房改房能否判归女方所有？答复称：我国城镇居民按照国务院房改政策从本单位购买的公有住房即房改房，在出售前基本上是由单位职工以低租金承租的房屋，根据房改政策职工购买公有房屋实行市场价、成本价或标准价，公有住房出售的有关规定，确定房改房权属即夫妻共有财产还是个人财产是分割的前提，对夫妻婚后以共同财产或个人财产购买婚前由一方承租的房改房，并将房屋权属证书登记在一方名下的房屋权属的确定：对婚前由一方承租婚后以个人财产购买的房改房的权属由于情况复杂，政策性强，婚姻法及现行司法解释未对此问题作出规定，有待进一步研究探讨，人民法院在认定和处理上应当谨慎，因案而异。房屋权属证书记载的权利主体为个人，购房人以婚前个人财产购买或双方明确约定为个人的，属于个人所有。这里还存在一个问题，房改房按成本价出售时，享受夫妻双方的工龄优惠是否按共同财产对待，对此，最高人民法院司法解释意见［（2000）法民字第4号］：关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属于夫妻共同财产的函的复函：用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产，购买公有住房时享受的配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益，应予查明购房款是夫妻双方的共同财产积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产，如果购房款是夫妻共同的积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。如果购房款是个人积蓄，应当认定所购房屋是个人财产。
【律师解析】
离婚案件中房屋分割是比较复杂的，既有城市房屋也有农村房屋，既有公房也有私房，私房中不仅有商品房也有售后公房。
1、售后公房的分割：
售后公房也称房改房，是指职工单位将公房以工资货币分配方式出售给职工，职工以标准价或成本价购买，从而对购买的房屋享有部分产权或全部产权的住房。公房实际上是卖给夫妻双方而不是仅向夫妻中的一方出售。根据一定的福利政策所购买的房屋，往往与夫妻双方职务、级别、工作年限等挂钩，购买价格常远远低于房屋的市场价值，而当初分得房屋的情形又有许多具体情况，使得处理此类房屋争议十分棘手。《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第18条规定，以成本价或标准价购房的，每个家庭只能享受一次。享受住房福利待遇的对象应是夫妻双方，而不是售房单位的职工一方。这种住房的产权应属夫妻双方共有，夫妻任何一方对这种房改房有平等的处理权。但是，由于房屋权属登记以及房改售房的特殊性，在出售房改房时，不办共有产权，房屋所有权证只办在一人名下。由此可见，“房改房”是根据职工的职务、工龄等多种因素综合考虑而给职工的福利，按房改政策出售，是国家多年实行低工资制后的福利性补偿，按成本价售房给职工等于将多年积累的工资差额一次性地补发给职工，因此，对购房前结婚不久的人来说，实际上是用购房一方婚前工资取得购买的婚前财产，如果另一方对购得的房改房凭交款时间在婚姻关系存续期间即主张是夫妻共同财产，是不公平的。
在确定房改房的所有权人时，不能仅仅根据房屋所有权证上的具名作出认定，而应当根据《婚姻法》、《民法通则》、最高人民法院有关司法解释以及房改政策和其他相关规定综合认定。《婚姻法司法解释(二)》第19条规定：由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。这里需要特别指出的是，售后公房的产权在婚前购买还是在婚后购买，是有本质区别的。婚前买下的产权就是个人财产；婚后用共同财产购买的售后公房，应认定为夫妻的共同财产。根据《婚姻法解释（二）》的规定，主要由以下几种分割办法：
双方竞价取得：双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；
一方取得所有权，另一方给对方相应的经济补偿：即一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；
拍卖房屋双方分割方价款：即双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。此外，在实际处理中，由于一些城市如上海、北京等，公房使用权可以通过承租权转让的方式上市交易，具有一定的交换价值，在这种情况下，一概不考虑原一方承租时候的使用权价值也显得不公平。
一方婚前承租的公房是基于福利政策分配取得，婚后以共同财产购买为产权的，由于婚姻关系存续期间内无法体现出原公房使用权的交换价值，在离婚分割该产权房时可不考虑原公房使用权的价值单独归属问题；如果这种实物分配附加了其他条件的，比如要受配人必须服务一定的工作年限、受配人因此丧失了一次性的分房基金等，则要根据具体情况予以公平处理。
对于婚前由夫或妻一方父母承租、婚后又以共同财产购买为产权的公房，原公房使用权的交换价值可参照《婚姻法司法解释(二)》第22条的规定，推定为父母对夫妻双方的赠与，离婚时可直接将产权房按共同财产分割处理。一方婚前承租的公房使用权是其以个人财产支付对价取得的，婚后又以共同财产购买为产权，在离婚分割该产权房时，应当将取得原公房使用权时所支付对价部分确定为当时承租的夫或妻一方个人所有，产权房的剩余部分价值按共同财产分割。
婚后购买婚前由一方承租公有房屋过程中，可能存在以共同财产购买和以个人财产购买两种情况，对此应当区别情况予以处理：
对婚前由一方承租的公有房屋婚后以个人财产购买的，房屋权属表现为公民取得房屋居住权是基于与国家、单位之间的房屋租赁关系，是一种债权债务关系，其对承租的房屋只享有占有使用的权利，对婚后以个人财产购买的婚前承租房屋是否应当认定属于共同财产法律上没有规定，实践中也不能简单作出一个明确结论，司法实务中对婚后以个人财产购买由一方婚前承租房屋的权属认定和处理须谨慎，如果产权登记在个人名下、系婚后个人财产购买的，属于个人财产。
最高人民法院关于民事审判实务问答指导意见：在离婚案件中以男方名义购买的房改房能否判归女方所有？答复称：我国城镇居民按照国务院房改政策从本单位购买的公有住房即房改房，在出售前基本上是由单位职工以低租金承租的房屋，根据房改政策职工购买公有房屋实行市场价、成本价或标准价，公有住房出售的有关规定，确定房改房权属即夫妻共有财产还是个人财产是分割的前提，对夫妻婚后以共同财产或个人财产购买婚前由一方承租的房改房，并将房屋权属证书登记在一方名下的房屋权属的确定：对婚前由一方承租婚后以个人财产购买的房改房的权属由于情况复杂，政策性强，婚姻法及现行司法解释未对此问题作出规定，有待进一步研究探讨，人民法院在认定和处理上应当谨慎，因案而异。房屋权属证书记载的权利主体为个人，购房人以婚前个人财产购买或双方明确约定为个人的，属于个人所有。
房改房按成本价出售时，享受夫妻双方的工龄优惠是否按共同财产对待，对此，最高人民法院司法解释意见［（2000）法民字第4号］：关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属于夫妻共同财产的函的复函：用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产，购买公有住房时享受的配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益，应予查明购房款是夫妻双方的共同财产积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产，如果购房款是夫妻共同的积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。如果购房款是个人积蓄，应当认定所购房屋是个人财产。
《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》的司法解释，对法院在审理离婚案件中，分割承租公房使用权的问题做了相关规定。该司法解释认为，在以下九种情况中夫妻双方均有权承租：A、婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的；B、婚前一方承租的本单位公房，离婚时，双方均为本单位职工的；C、一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻双方共同偿还借款的；D、婚后一方或双方申请取得公房承租权的；E、婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的；F、夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的；G、一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的；H、婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的；I、其他应当认定为夫妻均可承租的情形。自2001年新修订的《婚姻法》实施后，最高人民法院下发了二个关于适用《婚姻法》的司法解释，对于婚前财产婚后转化予以废除，因此，最高人民法院原《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》中的部分条款与新法相抵触，应当归于无效。根据现行法律和司法解释的精神，可以以结婚的时间为节点将以上9种情况分为三大类，一是一方婚前取得承租权的，离婚时如何分割；二是双方婚前取得承租权婚后合并调换房屋的，离婚是如何分割；三是婚后一方或双方取得承租权的，离婚时如何分割。“婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的”，由于一方在婚前已取得该房的承租权，根据《婚姻法司法解释(一)》第19条的规定“婚姻法第18条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。”因此，无论婚姻关系存续几年，公房的承租权均应归该一方享有，另一方无权分割。“婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的”，由于这一情况的发生只涉及到双方身份关系的变更，不影响公房承租权的归属，承租权仍归该一方享有。“一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的”，该房承租权仍应归该一方享有。但享有承租权的一方应按照婚后共同偿还借款数额的一半给予另一方补偿。“婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的”，根据《城市房屋拆迁管理条例》第27条第2款的规定：“被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”虽然在这种情况下，承租房屋的承租权是在婚后取得，但是这一承租权的取得是据于原有承租权的存在，根据现行法律，该房屋的承租权应该归原享有承租权的一方享有。“夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的”，一般情况下也应该参照《婚姻法》及相关司法解释所规定的处理夫妻共同财产的一些原则及规定来处置。对于双方均有权承租公房，权利人虽然只有使用权而无所有权，但是在处置公房使用权是时，可以参照适用《婚姻法》解释(二)对于产权房的处理方式。双方均主张公房承租权并且同意竞价取得的，应采用竞价方式由出价高者得。一方主张公房承租权的，由评估机构对该房在拆迁情况下承租人将可获得的补偿款作出评估，取得房屋所有权的一方应当按照评估价的一半为标准给予另一方相应的补偿。双方均不主张公房承租权的，经得产权单位同意，且双方均提出申请的，则可以拍卖公房的承租权，就所得价款进行分割。双方均不主张公房承租权的，产权单位也不同意将承租权转让给第三方，则可按照实际情况及照顾子女和女方权益的原则判决由一方使用，由该一方按照评估机构的评估价的一半为标准向另一方作出补偿。
　　2、商品房的分割：
一方婚前付了全部房款，并取得了房产证的；一方婚前付清了全部房款，并取得房产证的，就是婚前财产，婚前财产属于夫妻个人财产，离婚时，另一方无权要求分割。
一方婚前付了全部房款，婚后取得房产证的；和第一种情况本质上是相同的，唯一的不同就是房产证取得的时间不同。这种情况下，也是婚前财产，属于一方所有的财产，离婚时，另一方无权要求分割。
一方婚前以个人财产按揭购买房屋，婚后夫妻共同清偿贷款；夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋，产权证登记在一方名下的，离婚时，房屋的归属及分割，不同省市的司法实践对此有不同的规定，此种情况下的房屋归属分为以下三种：（1）夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋并按揭贷款，产权登记在自己名下，该房屋属于个人财产，同样的，按揭贷款为个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质，因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务为个人债务，对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。需要指出的是：共同还贷部分，不论是由一方用个人工资还贷，还是用双方工资还贷，均应认定为是夫妻共同还贷。如果购房方确能证实，其还贷资金来源于个人婚前财产，那么该房屋就是个人财产，另一方无权分割。（2）对于产证登记在一方名下，但配偶方有证据证明婚前购房时，其也共同出资的，在离婚分割财产时，该房屋仍为产证登记人的个人财产，剩余未还的债务为其个人债务，但对首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分，应当予以返还。（3）对于产证登记在一方名下，配偶方有证据证明婚前购房时其也共同出资，且同时有证据证明其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的，则虽然该房产登记在一方名下，仍宜认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产的分割原则进行处理，同样的，其按揭贷款债务为共同债务。但在分割共同所有的房产时，对于存在当事人出资数额比例悬殊，且婚后确未共同生活或婚姻关系存续期间较短等情形的，也应一并考虑，可参考当时的出资比例对房产进行分割，而不是平分房屋。
婚后共同出资（包括贷款）取得房屋产权的：这种情况下是夫妻共同财产，分割时应注意：（1）不论房产证上是一方的名字，还是双方的名字，均为共同财产。（2）房屋价值分割时按市场价计算，不按当初购房合同金额计算。（3）如果涉及贷款，先要将贷款部分除去。
房产证上有第三人名字的：实践中，房产证上除了有夫妻双方的名字外，还有可能有父母的名字、子女的名字等。对此，法院不会在离婚案件审理中主动追加第三人，而是采取如下措施：（1）根据当事人的申请，将案件中止审理，告诉当事人另行提起析产之诉，后根据析产的判决结果，对夫妻共有部分的房屋进行分割；（2）根据当事人的申请，对房屋部分的财产分割不予审理，由当事人另案起诉。
　　父母参与出资购买房屋的：《婚姻法解释（二）》第22条的规定，（1）父母在双方结婚前的出资，视为对自己子女的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外；（2）父母在双方结婚后的出资，视为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。如果一方提出，父母出资买房子的钱是借给自己的，而不是赠与的，并拿出借条予以证明的。对此，法院一般的做法是，看另一方的态度，如果另一方不承认，法院一般不对该债权债务是否成立进行实质性审查，因为债权人不能作为第三人参加诉讼。因此，法院在这类案件中，在对房屋进行分割的同时，会告诉主张是借钱的一方可以另案起诉。房屋属于夫妻共同财产的情形中，离婚分割时夫妻双方对房屋价值及归属无法达成协议时，法院将按以下情形分别处理：双方均主张要房的，法院组织竞价，由出价高的得房，并由得房的一方给另一方相应的补偿。一方想要房一方想要钱的，房价由双方协商，协商不成由相关审计部门对房屋作价评估，得房的一方给另一方相应的补偿。双方均不要房的，由双方共同申请拍卖或转让后，法院再处理。
3、尚未取得房产证的房屋分割：
根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释（二）的规定，离婚时，双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的，人民法院不宜判决房屋的所有权归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后，再由任何一方另行向法院起诉。如果离婚时，争议的房产的产权证还没有发放，人民法院要么告之当事人申请中止审理，待产权证发放下来再作处理；要么先判使用权归属，而后产证下来，再由争议方另行起诉要法院处理。这类房屋包括当事人用标准价购买的拥有部分产权的房改房以及当事人购买的但在离婚时还未能办理产权的各类房屋。最高院民一庭有关解释明确，法院不宜判决房屋所有权归属的范围包括：（1）购买福利性政策房屋；（2）购买商品房；（3）购买经济适用房。购买以上三种房屋，在离婚时，尚未取得房产证的。
4、农村房屋的分割：
我国对农村房地产权和城市房地产权实行二元制的管理体制。即农村房屋所占用的土地所有权的主体是农村集体经济组织的，农民对其房屋下的土地只享有土地使用权??宅基地使用权，国家对农村房屋至今未建立起登记制度；城市房屋所占用的土地所有权的主体是国家，城市居民对其房屋下的土地只享有土地使用权，国家并建立了房地产权行政登记机关对之进行登记。农村夫妻共同共有的房地产权的分割可以参照城市夫妻共同共有的非房改房的分割办法。婚前一方建造的房屋：对一方婚前建起的房屋，结婚后夫妻双方共同居住使用的，如果双方没有相反的约定，这样的房屋由于是一方婚前所得，属于婚前财产，只能判给婚前所属的一方所有。婚前一方建造，而建造房屋所欠的债务是夫妻结婚后用婚后共同财产偿还的：这样的房屋由于是一方婚前所得不是婚后共同所得，因而不能视为夫妻共同财产，只能判给婚前所属的一方所有。但是因建房所欠的债务用了婚后共同财产返还，因此，得到房子的一方应当补偿房价的一半给另一方。双方结婚登记之后，一方家庭为子女结婚居住而建造的房屋，在婚后由夫妻双方共同居住的：按照《婚姻法解释（二）》的规定，这样的房屋视为父母赠与夫妻双方的财产，分割时如果没有特殊情况，双方平分该房屋。婚前男女双方的家庭共同出资建造的：房屋属于夫妻共同所有即夫妻双方结婚前双方家庭共同出资建造，建造该房的目的是为了男女双方结婚后共同居住使用，而男女双方结婚后，该房也确实归夫妻双方居住使用的，这样的房屋视为夫妻双方的家庭赠与夫妻双方的财产，属于夫妻共有房屋，离婚分割时，一般是对等分割。婚前即已存在的家庭共同房产或原属一方父母的房产结婚后没有明确给夫妻双方的：男女双方结婚后与其他家庭成员一起居住生活而没有分家析产的，婚前即已存在的家庭共同房产或原属一方父母的房产结婚后没有明确给夫妻双方的,这样的房产属于一方及其他家庭成员的共同房产，不能作为夫妻共有财产予以分割。婚姻关系存续期间，家庭建造或购买并供全体家庭成员共同居住使用的：结婚后，家庭建造或购买的供全体家庭成员共同居住的房屋，应当认定其中有夫妻财产的相应份额，对属于夫妻财产的部分可以进行分割，通常的做法是确认每一个家庭成员应获得的财产份额，让离开家庭的一方获得与其财产份额相适应的金钱补偿。
4、婚前买房婚后涨价增值部分处理：
婚前购房属于个人财产，增值部分按照产权归属，由所有人享有，也符合息随本走的原则。
5、按揭房屋在离婚中存在的问题：
《婚姻法》）及相关司法解释对此都没有明确规定，司法实务界的认识也未统一，处理方式也不同。在离婚案件中很多人认为，夫妻一方出资按揭，房屋就是个人财产，夫妻双方出资按揭，房屋就是夫妻共同财产，或房屋产权证在结婚前取得房屋就是个人财产，在结婚后取得就是夫妻共同财产。在常人看来有诸多相似的这些按揭房屋纠纷，由于按揭房屋的借款人向银行偿还贷款的周期最长可达30年，履行按揭贷款合同的期限较长，办理按揭手续开始支付房款的时间又有可能在婚前或婚后；签订房屋买卖合同和取得房屋产权存在较大的时间差，取得房屋产权的时间可能在结婚前、婚姻关系存续期间或离婚后；支付房款的资金来源不同等因素的影响，最后的处理结果有可能完全不同，离婚案件中按揭房屋应区别为以下几种情形：按揭房屋常涉及房屋出卖人与购房人之间的商品房买卖关系；银行与购房人（贷款人）之间的贷款关系；银行与购房人之间的抵押担保关系；银行与房屋出卖人或其他专业的担保公司之间的担保法律关系，这四个法律关系即相对独立又相互牵连。离婚时法院依据《婚姻法》关于共同财产和债务分割的规定，判决变更了房屋权属人和还贷人，而根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）的规定，债务转移需经债权人同意法院判决后，银行作为贷款合同的一方，以变更后的还款人不具备还款能力为由拒绝办理转按揭时，将导致法院的判决不能执行。银行还将丧失本应享有的对还贷人资信、还贷资格的审查权，这不利于对银行利益的保护，此种冲突目前实践中还无合理的解决方案。而有的法院为了避免转按揭问题，如判决原来由男方偿还贷款的债务由女方承担，在不变更贷款人的前提下，由女方每月将男方应偿还的房款等额支付给男方，该判决方式虽然避免了执行过程中需银行配合办理按揭的不便，但却带来了抵押权应变更的新问题，如女方不主动办理抵押登记手续，将会导致银行的贷款处于一种未设担保的的状态，极大地增加了银行的风险。故在离婚案件中合理处理按揭房屋需要考虑如何有效保障按揭涉及到的各方的合法权益。
约定了按揭房屋归属的房屋如何处理：夫妻对财产归属有约定且约定明确，离婚时即使双方对按揭房屋的处理有异议，只要能举证证明双方约定了财产归属，处理这类按揭房屋都较容易，直接按双方的约定处理即可，约定房屋是个人财产就归个人所有，约定房屋是夫妻共同财产就归夫妻共同所有。若双方明确约定了归一方所有的按揭房屋，另一方以自己所有的财产参与清偿贷款，这并不改变房屋为个人财产的性质，离婚处理财产时，该房屋为个人财产，剩余未还贷款是个人债务，对已归还贷款中属于另一方清偿的部分，应当予以返还。　　约定了归夫妻共同所有，即使一方实际没有出资或出资很少，也不影响房屋权属为夫妻共同财产的性质。
湖南省人大常委会


湖南省保护森林发展林业暂行条例
湖南省人大常委会



（1981年10月23日湖南省第五届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过 1981年11月5日湖南省人民代表大会常务委员会公报第八号公布 1981年11月5日起施行）

目 录

第一章 总 则
第二章 森林管理
第三章 森林保护
第四章 造林育林
第五章 森林采伐利用
第六章 奖励与惩罚
第七章 附 则

第一章 总 则
第一条 林业是国民经济的重要组成部分。发展林业是改造自然的百年大计，是一项长远的社会主义建设事业。为了保护和合理利用森林资源，发展林业生产，根据《中华人民共和国森林法（试行）》和中共中央、国务院《关于保护森林发展林业若干问题的决定》，结合湖南省的具体
情况，制订本条例。
第二条 森林资源包括林木、竹子和林地，以及林区范围内野生的植物和动物。
根据森林的不同效益，由县以上人民政府具体划分防护林、用材林、经济林、薪炭林、特种用途林，分别确定经营方针和经营措施。
第三条 根据宪法关于现阶段生产资料所有制的规定，森林和林地属于社会主义全民所有和社会主义劳动群众集体所有。
人民公社社员在房前屋后、自留山和生产队指定的其他地方种植的树木，城镇居民在私人住宅院内种植的树木，永远归个人所有，允许继承。所使用的林地，个人不得出租、转让、买卖和作他用。
机关、团体、部队、学校、厂矿、农场、牧场、水库、电站等单位，在所属范围内和在当地人民政府指定的地方种植的林木，归本单位所有。
保障国家、集体、单位、个人的山林树木所有权和林业收益不受侵犯。
第四条 各级人民政府要把林业摆到重要位置，列入议事日程，确定专人负责，加强领导。
第五条 实行以营林为基础，封、造、管并举，造多于伐，采育结合，综合利用的林业建设方针。大力保护现有森林资源，积极培育后续森林资源，做到青山常在，永续利用。
第六条 植树造林，绿化祖国，是全体公民的义务。保护森林，制止和检举控告破坏森林资源的行为，是全体公民的责任。
各级人民政府要经常开展宣传教育，发动群众造林护林。

第二章 森林管理
第七条 省设林业厅，地区、州、市、县设林业局（科），县以下各级设必要的林业管理机构，负责管理本地区的林业建设事业。
各级公安机关、人民检察院、人民法院设必要的办事机构，并在重点林区和大型国营林场分别设林区派出所、林业法庭和林业检察机构，加强森林保卫工作，保障森林法规的贯彻执行。
第八条 国家和集体所有的山林树木，单位和个人使用的林地和所有的林木，凡权属清楚的，都予以承认；权属有争议的，由当地人民政府组织有关各方协商解决；协商无效时，由人民法院裁决。在纠纷解决之前，任何一方都不准砍伐有争议的林木。
县、市人民政府按照山林权属分别发给山林权证，凭证管业，长期不变。
第九条 根据各尽所能、按劳分配的原则，建立和完善各种形式的林业生产责任制。
社队林场要改善和确定收益分配办法，广开生产门路，增加经济收入，不得任意撤场，严禁毁林。
第十条 县以上各级林业部门设森林资源管理机构，定期组织资源清查，掌握资源消长变化情况，建立资源档案，提供资源数据，审查伐区规划设计方案，进行伐区检查。
第十一条 加强林业科研机构，搞好林地条件、林种生态特性、良种选育、裁培技术、病虫害防治等应用技术的研究，提出关于林业建设布局的合理化建议，鉴定和推广科研成果，解决林业生产建设中的关键技术问题。
办好林业学校和各种类型的林业训练班，开展群众性的林业科研活动，普及林业科学技术知识。
第十二条 管好用好国家的林业投资、财政拨款、育林基金、按规定提取的更新改造资金和其他林业资金。各种林业专用资金由林业部门按规定权限分级管理，财政部门和农业银行进行监督、允许跨年度使用，不许挪作他用。
省、地区、州、市、县要从地方机动财力中，安排一定数量的资金用于发展林业。农业银行要积极发放贷款，支持林业生产。
第十三条 林区社队的确定，由县人民政府根据山地面积、森林资源和发展前途提出方案，经行政公署和自治州、省辖市人民政府审核，报省人民政府批准。
林区社队实行以林为主，林粮结合，多种经营，全面发展的生产方针。
耕地很少、口粮水平很低的林区社队，国家在粮食上适当给予扶助。
第十四条 修建各项工程设施和开采矿藏，占用林地五亩以下的，由县人民政府批准；占用林地五亩以上十亩以下的，由行政公署和自治州、省辖市人民政府批准；占用林地十亩以上的，由省人民政府批准；占用城市绿地和伐除城市树木的，按《湖南省环境保护暂行条例》的有关规定
办理。
占用的林地，按国家规定办理土地征用手续。伐除的成熟用材林，统一交林权所有单位处理；伐除的经济林，按三年累计产量补偿损失；伐除的中幼林和毁坏的苗木，按成本和其他费用补偿损失。

第三章 森林保护
第十五条 省、地区、州、市、县设护林防火指挥部。农村社队、国营林场、公路、铁路等基层单位，设护林机构，配备专职或兼职护林员。行政交界区的林区建立护林防火联防组织。
各级护林防火指挥部在同级人民政府和行政领导机关领导下，贯彻执行护林法令，制订落实护林措施，指挥扑灭森林火灾，防治森林病虫害。
护林员由县、市人民政府颁发执照，负责山林巡护，监督采伐，预防火灾，预测预报森林病虫害，进行护林宣传教育，制止和报告一切可能引起破坏森林的行为。
第十六条 加强林区的防火设施，搞好火源管理。在重点防火期内，林内严禁一切生产、生活用火，各级护林防火指挥部和了望台要有专人昼夜值班。
发生森林火灾，当地一切单位和个人都要服从统一指挥，全力以赴，立即扑灭。
扑救森林火灾负伤或者致残、死亡的，公职人员由所在单位给予医疗或者抚恤，非公职人员分别由当地社队和有关部门给予医疗或者抚恤。
第十七条 禁止毁林开荒。坡耕地要改造成梯地，不能改造的要逐步退耕还林。
植树种草，绿化秃山。禁止在林地、水土保持地带和荒山坡地铲草皮。花岗岩和页岩地区的山地，以及坡度在十五度以上的山地，禁止全垦造林，保护植被。
禁止在幼林地放牧、砍柴、挖蕨、挖葛、采砂石。禁止在中幼林中采脂和在未计划采伐的成林中强度采脂。禁止滥挖竹笋。
第十八条 县以上人民政府批准建立的自然保护区，由林业部门建立专门机构管理，任何单位和个人不得在保护区内采伐、狩猎、垦殖、放牧、采集、挖药、采矿及进行打靶等活动。
防护林、风景林、名胜古迹林、革命纪念地林、国防林、母树林和教学、科研、实验等特种用途林，以及古树名木，除经当地人民政府批准，由管理单位进行抚育卫生采伐外，其他任何单位和个人不得砍伐。
禁止砍伐银杉、珙桐、光叶珙桐、资源冷杉、伯乐树、云山伯乐树、胡桃、白豆杉、巴东木莲、领春木、长柄双花木、黄杉中华五加、马蹄参、木瓜红、长苞铁杉、香果树、银钟树、乐东木兰、毛枝五针松等珍贵稀有树木。确因科研等特殊用途需要砍伐的，由省林业厅批准。
第十九条 进入林区狩猎的人员，经县林业局审查批准，发给狩猎证。
禁止捕猎华南虎、金钱豹、香獐、水鹿、猕猴、短尾猴、青羊、穿山甲、羚牛、小熊猫、黑麂、白鹤、白鹳、黑鹳、黄腹角雉、鸳鸳、锦鸡、啄木鸟、猫头鹰、娃娃鱼等珍贵稀有动物。确因特殊需要捕猎的，由省人民政府批准。

第四章 造林育林
第二十条 大力发展社队集体造林，积极营造国有林，鼓励社员个人植树。
各级人民政府要根据农业区划、城市建设规划的要求和不同地区的具体情况，制定造林绿化方案，限期完成任务。农村社队，每年要安排一定数量的劳动日从事造林育林。机关、部队、学校、厂矿等单位要按照当地人民政府的要求，搞好造林绿化。广大干部、职工、学生、城镇居民和
人民解放军指战员，要积极参加植树造林的义务劳动。
第二十一条 国营林场和国家扶助社队建设的用材林、经济林基地，要按规划设计完成造林任务，成活率达到百分之八十五以上。
搞好铁路、公路两旁和航道两岸的造林绿化。铁路两旁由主管部门自造自有。公路两旁可以由主管部门自造自有，也可以由主管部门提供种苗，当地社队造林管理，收益归社队，采伐须经公路部门批准。航道两岸由当地社队造林绿化。
洞庭湖区要普遍营造农田防护林和防浪护岸林，利用渠道、荒洲造林，搞好四旁绿化。
矿山、造纸等用木材较多的单位，要提取一定数量的育林费，建立原料林基地。可以在自己的荒山荒地造林，自造自有；也可以同社队联合造林，按比例分成。
第二十二条 凡有母树、残林等具备天然更新条件的林地，要有计划地封山育林，分别不同情况实行半封、轮封和全封。大面积封山育林的地方，国家适当给予经济扶助，发展沼气，利用太阳能，解决群众烧柴的困难。
第二十三条 森林采伐以后，要采取人工更新和人工促进天然更新的方式，在采伐的当年或者次年内更新。
第二十四条 加强中幼林抚育。国营林场在抚育中幼林期间，所得收入不上缴。
油茶、油桐、楠竹和其他经济林，要在保持水土的前提下，采取不同方式，适时抚育垦复。
第二十五条 植树造林要因地制宜，适地适树，多林种、多树种、营造混交林，严格执行技术规程，提高成活率。
第二十六条 城市建设和修建铁路、公路、水库、工厂、矿山等各项工程，要把造林绿化作为工程的一部分，统一规划设计，统一列入预算，统一施工验收。
第二十七条 各级林业部门要加强种苗工作，办好国营苗圃，培育良种壮苗。
国营林场和社队林场都要建立苗圃，自育自造，并积极支持周围社队和社员造林。
鼓励社员个人育苗，允许自行销售。

第五章 森林采伐利用
第二十八条 坚持合理采伐，严格控制采伐量。每年的木竹采伐量，以县和国营林场为单位计算，不得超过可伐用材林资源的合理年伐量，以利休养生息。
国家统配材，地方用材（包括木制成品、半成品用材），社队自留材，国营林业单位和其他单位自用材，由省计划委员会和省林业厅按照国家下达的指标，同各地区、州、市协商平衡，报省人民政府核准，统一下达，各级不得层层加码。
采伐木竹，严格按照国家计划，坚持批准手续，由县、市以上林业部门发给采伐证。无证采伐和不按规定采伐的，当地林业部门有权制止。
第二十九条 本着有利于保护森林资源，搞活林区经济，支援农业生产的原则，木材由林业部门统一经营管理，其他任何部门和单位，都不得进入林区采伐、收购和加工。
第三十条 运输木竹和大宗木制成品、半成品、柴炭出县的，由县林业局发给运输证明；出地区的由地区林业局发给运输证明；出省的经省人民政府批准，由省林业厅发给运输证明。没有运输证明的，交通运输部门不得承运。
经省人民政府批准，设木竹检查站，负责木竹运输检查。违章运输的，木竹检查站有权扣留，会同工商行政和公安、司法部门处理。没收的木竹，由木材公司收购，所得价款和罚款，交地方财政。
第三十一条 积极开展木材的节约代用和综合利用。煤炭、铁路、建材、轻工等部门，要积极推广金属支柱、水泥轨枕、钢铁门窗、塑料制品等多种代用品。林业部门要合理安排国家森工基建投资，加快发展木材加工工业。城市要逐步实行木材统一加工，改供应原木为供应成品、半成
品。
林区的单位和个人要节约烧柴，积极改烧硬柴为烧茅柴，禁止用木材烧窑。林区社员购用本社队的木材，按当地国家收购价付款。

第六章 奖励与惩罚
第三十二条 有下列先进事迹之一的单位，按照贡献大小，由各级人民政府给予精神鼓励或物质奖励。
（一）认真贯彻执行林业方针政策和法令，连续三年以上全面完成林业生产计划，主要经济技术指标达到省内先进水平的。
（二）积极造林育林，提前完成造林绿化任务的。
（三）坚持合理采伐，及时更新，森林资源越采越多的。
（四）培育繁殖良种，实行科学营林、促进林木速生丰产，成绩显著的。
（五）适时抚育垦复油茶、油桐、楠竹和其他经济林木，持续高产稳产的。
（六）连续多年无森林火灾，无毁林开荒，无乱砍滥伐的。
（七）加强经营管理，开展节约代用和综合利用，劳动生产率、木材利用率显著提高的。
（八）在保护珍贵动物和植物资源方面有显著成绩的。
（九）林业教育和科学研究成绩显著的。
（十）其他方面有显著成绩应该受到奖励的。
第三十三条 有下列先进事迹之一的个人，按照贡献大小，由各级人民政府给予精神鼓励或物质奖励。
（一）热爱林业事业，长期在基层从事林业工作，成绩显著的。
（二）在采种、育苗、造林、育林、护林工作中，有突出贡献的。
（三）在林业教学和科学研究上，有发明创造或重大革新的。
（四）积极宣传和坚持执行林业政策法令，同违法行为作坚决斗争的。
（五）扑灭森林火灾，英勇顽强，奋不顾身，事迹突出的。
（六）防止和挽救事故有功，使国家和人民财产免遭重大损失的。
（七）其他方面有显著成绩应该受到奖励的。
第三十四条 国家工作人员有下列行为之一的，按照情节轻重，分别给予经济制裁、行政处分，直至追究刑事责任。
（一）工作失职，造成森林资源、林业资金严重浪费和木竹积压变质、水冲沉河等重大损失的。
（二）不按国家计划办事，擅自增加采伐任务，严重破坏森林资源的。
（三）拖欠、拒缴、截留、挪用、贪污育林资金和其他林业经费的。
（四）利用职权，接受贿赂，徇私舞弊的。
（五）有其他失职行为给林业生产带来严重损失的。
第三十五条 有下列行为之一的，按照情节轻重，分别给予经济制裁、治安处罚，直至追究刑事责任。
（一）违反林区安全用火规定，烧毁森林的。
（二）侵占国家、集体、个人林木和违章狩猎不听劝阻的。
（三）盗伐林木，盗窃和抢劫木材的。
（四）买卖青山，滥伐林木，毁林开荒，毁坏幼林的。
（五）煽动山林纠纷，进入有争议的林区砍伐树木的。
（六）非法进入林区收购、加工木竹和进行木竹投机倒把活动的。
（七）殴打护林人员和木竹检查人员的。
（八）有其他破坏森林资源行为的。
第三十六条 利用职权指使纵容他人破坏森林资源的，除追究直接当事人的责任外，还要追究指使纵容者的责任，按照情节轻重，严肃处理。

第七章 附 则
第三十七条 本条例第七条关于林业管理机构、第十二条关于林业资金、第十三条关于林区社队口粮问题、第二十九条关于木材经营管理的规定，由省人民政府分别制订具体办法。
第三十八条 湘西土家族苗族自治州和民族自治县，可以根据本条例，结合当地的实际情况，按照法定程序，制订实施办法或补充规定。
第三十九条 我省过去颁布的有关林业的政策、政令，凡与本条例有抵触的，以本条例为准。
第四十条 本条例自公布之日起生效。



1981年11月5日