卫生部关于修改《化妆品卫生监督条例实施细则》第四十九条、第五十条的通知

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商品房销售的几种计价方式及其利弊分析

吴宇


一、计价方式的种类：

按建设部、国家工商总局印发的《商品房买卖合同》示范文本第四条之规定，现行计价方式可以有如下四种：
1、按套内建筑面积计算：
即：套内建筑面积=
套内使用面积+套内墙体建筑面积+阳台建筑面积；
2、按套（单元）计算：
即：等于是买卖双方的协商价，与面积无直接关系；
3、按建筑面积计算：
即：建筑面积=
套内建筑面积+公共分摊建筑面积。
4、其它：
除以上三种方式外，买卖双方另外之约定。

二、几种计价（量）方式的区别及特点：

1、按建筑面积买房存在的问题
按过去的相关规定，商品房销售面积为“套内建筑面积+分摊的公用建筑面积”，即大家所说的“建筑面积”。建设部在2001年颁布了新的《商品房买卖合同》示范文本，其中规定了商品房销售三种计价方式，一是建筑面积，二是套内建筑面积，三是套。纵观上海楼市，从上海房地产市场起步到今天，除极个别的开发商曾过推出“按套内建筑面积卖房”外，绝大多数的开发商采用的都是按“建筑面积”卖房。
据了解，过去在上海楼市按建筑面积销售发生的各式各样的面积问题往往不外乎两个类型：其一，实测面积和预售面积不符；其二，公摊面积不明确，不该公摊的也摊在了买房人的购买面积里。分析这两类问题，不难得出，两者的症结都是面积计算标准不透明引起的，而且几乎都是“公摊面积惹的祸”。如套内建筑面积没有变，房屋总面积却变大了。而公摊面积的增加，第一，不是自己户内的；第二，往后长年累月的物业费、供暖费要跟着交；第三，有公摊就意味着有些配套设施是业主的了，而一个小区里一定还有些公建是开发商的，那么，哪些是业主的？哪些属于开发商的？因公摊不明，这些问题无法界定，纠纷也因此产生。
　　事实上，有关管理部门也已注意到这个问题，市国土资源管理局就曾下文，对分摊细则和计算标准做了进一步明确的规定，如“不在本栋楼的配套设施不能公摊、服务多栋楼的配套设施不能分摊”等。但尽管如此，公摊面积的确仍然是买房人“心中永远的痛”：一方面，计算太复杂，非专业人士算不出来；另一方面，入住后，可能一部分购房人觉得需要重新测量，而一部分业主认为没有问题，不予配合，公摊面积就没法核实。
　　2、按套或套内建筑面积买房的好处
　　根据相关的规定，套内建筑面积为“套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积”。看来，按套或套内建筑面积可以规避“公摊面积”，对买房人而言，最大的好处是便于计算，面积由“朦胧”变“透明”。从国际上看，大多数国家房屋买卖也采用的是按套销售。
　　但采访中，不少业内人士和买房人认为，相对于按建筑面积买房，从现阶段看，按套或套内建筑面积买房仍有很多局限。
　　其一，按套销售并没有解决面积数量，只能适用于现房别墅。
　　其二，套内建筑面积没有解决对墙体面积的计算问题，买房人知情权仍然可能落空。
　　其三，现行的很多规定不配套：如产权证还是按照建筑面积来制作，物业管理和供暖费仍按建筑面积收取，这样，就把好多问题推移到卖房的后期甚至入住以后了。比如说，某个购房人买了120平方米，但是做产权证时，房地局仍然会把套内面积折算成建筑面积，产权证上写的是160平方米，买房人能接受吗？
　　其四，容易导致楼盘开发只注重使用空间而忽视公共空间。部分买房人和卖房人都担心，上海目前仍是以期房销售为主，按套或按套内建筑面积卖房，会不会容易导致楼内的公共空间越来越狭小、简陋.

作 者：上海市新闵律师事务所 吴 宇 律师
地 址：上海市莘庄地铁站北广场雅致路215号置业大厦7楼
网 址：http://www.fch365.com
电 话：159 2121 9899

国家测绘局


国家测绘局关于印发《测绘外业生产备用金管理暂行规定》的通知

国测财发〔2010〕17号


局所属各有关单位：


　　为进一步加强测绘外业生产备用金的监督管理，有效控制资金风险，规范备用金的使用，特制定《测绘外业生产备用金管理暂行规定》，现印发给你们，请认真遵照执行。各单位在执行过程中如遇到问题，请及时反馈我局规划财务司。


　　


　　附件：1．《测绘外业生产备用金管理暂行规定》


　　　　　2．外业测绘生产备用金使用流程参考图
http://www.sbsm.gov.cn/accessory/Aug9,2010123616PM.xls




　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国家测绘局

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二〇一〇年七月三十日

附件1：


测绘外业生产备用金管理暂行规定

第一条 为了加强测绘外业生产备用金的监督管理，有效控制资金风险，规范备用金的使用，根据《会计法》和《测绘事业单位会计制度》，制定本规定。
第二条 备用金是测绘生产单位在开展外业测绘业务时，由工作人员借用的资金。备用金的使用应做到专款专用，严禁侵占、挪用。
第三条 备用金的主要用途为：测绘作业期间发生的外业作业人员生活费用、材料及日常物品采购、零星开支的杂项费用等直接支出。主要开支范围包括：劳务费（含雇工费）、伙食费、住宿费、交通费、差旅费、邮电费、通讯费、水电费、青苗补偿费、租赁费、办公用品费、业务招待费及其他费用等。
备用金不得用于支付人员工资、津贴和奖金。
第四条 备用金的经管人员，由单位审核确定。备用金经管人员因工作调整，应首先办理备用金清理手续。备用金的借用额度应根据生产项目实施的需要合理确定，应与单位业务开展的实际情况相符合，备用金单次借用额度最高不得超过30万元。
第五条 备用金须存放在经过单位认定和备案的专用银行卡上，由专人保管、实行定期检查。严禁将备用金与个人资金混存混用，严禁将备用金转入与工作无关的任何账户。备用金使用批准、经管和使用人员原则上应分设。
第六条 因生产需要借用备用金时，备用金经管人员应按规定的格式和内容，填写备用金借款单，经业务部门负责人和财务部门负责人共同审核，报单位主管领导批准后方可办理借用手续。
第七条 备用金经管人员必须妥善保存备用金支付的各种单据、发票以及其他原始凭证，并认真登记备用金辅助账，详细记录支出事项。
第八条 备用金经管人员应及时报账，在规定期限内未办理报账手续者，停止继续借用备用金。备用金经管人员要按月对发生的费用根据支出内容分别进行汇总，填报经费报销单，与原始凭证定期寄（送）业务部门、财务部门审核。
第九条 单位财务部门应定期与备用金办卡银行、备用金经管人员及时进行对账。项目结束后或年度终了，单位财务部门要对该项目备用金使用情况进行清理，并对备用金余额进行认真核查，备用金余额及备用金产生的利息应全部上缴单位财务部门，利息纳入单位预算管理。
第十条 要切实加强备用金的管理，建立健全内控管理制度，确保备用金的安全。各生产单位可结合本规定，制定实施细则。
第十一条 本规定由国家测绘局负责解释。
第十二条 本规定自发布之日起实行。