淄博市电力设施保护办法

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房产共有关系的法律疑难探析

张生贵律


【导读提示】

　　房屋等不动产所有权经历了从财产共有到财产单独所有的发展过程，共有财产极易发生纷争，管理利用甚为不便。现代各国的财产所有权以单独为常态，共有为例外，在婚姻家庭和特殊身份关系的私人之间，法律规定为共同共有财产关系。
实践中处理共有纠纷，常常有约定共有、视为共有、共有管理、共有财产分割等几类共有权争议。审判思路也不同于所有权确认纠纷的处理原则，关于共有的法律依据为《物权法》第八章第九十三条至第一百零五条规定。以往的产权登记中尚未对共同共有人列为登记范围，司法裁判中往往错将产权登记作为排斥共有关系的根据。

【案情概要】

　　原告与被告系母子关系，被告系原告的母亲，一家人共同居住在北京市朝阳区，此房屋原系原告的父亲承租的直管公房，原告自1993年10月份搬入此房与原承租人及被告共居生活，原告的户口自1992年迁入。2000年2月份承租人去世，承租的公房由原告继续居住至今，期间未变更承租人。
2009年12月09日被告向法院诉请原告搬离此房，原告则起诉确认房屋所有权，法院经审理后，依照产权登记情况，判决驳回原告的诉讼请求，之后原告再次起诉要求确认居住房为原被告共同共有，法院再次判决驳回。
原告认为涉案房屋应属共同共有，向法院提出再审申请。

【法律探析】

　　根据国务院房改政策及北京市房改配套规定，原承租人去世后，与原承租人共同居住的家庭成员均具备标准价或成本价回购直管公房的权利和资格。2000年5月份原告出资从公房产权管理单位回购房改房，被告为持证人，全家人共同居住使用此房，2001年1月19日办理产权，房产证持有人登记为被告。基于特定的家庭关系及购房的事实，此处房改房的权属为家庭成员共同共有。《民法通则》第七十八条规定，《物权法》第九十三条、第一百零三条，第一百零四条之规定，原告与被告的户口均在此房，且一直共同居住，原告与被告均为原承租人家庭成员，享有同等的回购权，具备法定房改的资格，购房款系由原告交付，应予确认原告与被告对 “房改房”享有共同共有的权利。

　　法院判决机械化裁处，遗漏定案重要事实：房屋初建时原始入住、出资购房并长期管理，家庭成员共居生活。裁判文书出现了“认定事实”、“采用证据”、“适用法律”错误的情形，将共同共有法律事实错按所有权属争议裁决，定性不当。裁处本案应本着“尊重历史，面对现实，坚持人本”的原则，妥善处理家庭争议。

【律师点评】

1、房源决定“共有”基础：
　　⑴、1992年以前原告的父亲承租公有住房，1992年8月份危改拆迁过渡，1993年10月份回迁安置到此房，拆迁前后一直随父母共同居住生活，户籍也迁入此房，原承租户主与产权单位订立公房承租协议，原告继续为共同居住人。
　　⑵、2000年2月份原承租人去世，2000年5月份房改，原告出资以被告名义购买此房。
　　⑶、法律法规规定了公房对家庭具有的保障性质：
　　《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第十八条规定，职工按成本价或标准价购买的公有住房，每个家庭只能享受一次；《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》第三条、第四条规定，承租户购买公有住宅楼房实行限量，购房人购买承租公房按家庭人口计算。可见国务院及北京市政府规定，公有住房的销售对象是承租公房的整个家庭，并以家庭成员同意购买为前提，一个家庭只能享受一次，不仅仅是承租方个人。公有住房的出售对象具有特定性，明显区别于一般商品房买卖，公有住房的购房主体是城市承租公有住房的家庭成员，带有很强的政策性，这是公有住房的福利性决定的。
房屋作为家庭的一项重大财产，是维持家庭的共同生活的必然需要，公有住房出售对象是家庭，决定了购买公有住房后的产权应归家庭成员共同共有。
　　如果认为以谁的名义登记，产权就属于谁独有，就会出现名义登记人擅自出售而造成其他共同居住人居住困难的境况。这一点在《城市公有住房管理规定》第二十八条、《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》第十二条、《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第119条的规定得到确定。被上诉人辩称房证写谁名字就是谁的房子以及原审驳回上诉人关于共有的主张，都是错误认识。
　　⑷、早些年房屋所有权证没有关于共有人登记备案的规定，房改时原告出资回购公有住房，“出资、共同管理，共同管理和承担义务”的客观事实，是转化为共同共有法律关系的基础。即使房屋产权证上未明确记载原告一家为共同共有人，根据民事权利由司法确认法律原则，原告与被告共同构成诉争房屋的共同共有权人。

　　2、面对现实彰显法律效果：

　　本案起因于此前被告起诉原告腾房，为避免持证人以“产权登记”为名赶撵共有人，原告不得已而为诉。实践中公有住房进行房改后，持有产权证的家庭成员起诉共同居住人腾房的情况较多，根据各地处理此类案件的司法实践看，共同居住人与承租户代表对公有住宅享有共同使用权，原承租人去世后共同居住的家庭成员享有继续承租的权利。

3、综合适用法律：

　　⑴、确认“共同共有”需综合法条逻辑：
　　住房制度改革政策解决了很大部分城市低收入民众居住困难，妥善处理房改房纠纷问题，结合国家政策，依据《民法通则》第七十二条、第七十八条、《民法通则若干意见》第88条；《物权法》第九十三条、第九十五条、第一百零三条、第一百零四条规定；参照《婚姻法司法解释（二）》第十九条、《最高院关于离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第20条、《继承法》第二十六条二款规定，综合认定，原审简单化裁处，难免产生错误。
　　⑵、司法实践中判断是否共同共有，不仅要考查“有约定或约定不明”的要式行为，也要考查“没有约定”的事实状态。
　　依据《物权法》规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定或约定不明的，除家庭关系外，视为按份共有。物权法对因家庭关系形成的共同共有做出明确规定，上诉人的情况具备要共有的全部法律要件，一审仅认为“不能证明口头约定”即做出判决，没有考查实际共有的事实状态，属于遗漏了重要事实。
　　实践中对物权内容发生的争议，利害关系人可以请求确认，如果有约定按约定，没有约定的，则应当综合分析判断。本案中上诉人家庭成员关系、出资、居住管理使用的事实，足可认定共同共有。
　　⑶、权属登记推定效力不能否决客观事实：
　　从《物权法》第19条、第33条规定看，产权登记机关的登记行为在法律上属于推定效力。当事人提出证据证明其为真正权利人的，可以推翻这种推定。本案属于权利人之间的内部争议，并非物权以外第三人争议。所有权证的公示公信力指向的是发生交易后的善意第三人，根据内外有别和维护事实上真正权利人的司法原则，一审以产权登记为由裁判物权内容的基础事实，属于错误解读行政机关权属登记的法律性质。


北京市天依律师事务所张生贵律师整理点评13240422999

安徽省宿州市人民政府


宿州市人民政府办公室


第15号

《宿州市城市污水处理费管理办法》已经2005年11月22日市人民政府第20次常务会议通过，现予发布，自2006年1月1日起施行。

市 长　　　　　　　　　　　　　

二○○五年十一月二十八日　


宿州市城市污水处理费管理办法

第一条　为规范城市污水处理费的收取、使用和管理，保证城市污水集中处理设施建设、维护和正常运行，根据《中华人民共和国水污染防治法》、《安徽省城市污水处理费管理暂行办法》等法律法规规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条　在本市城市规划区范围内向城市污水集中处理设施排放污水的单位和个人（以下简称排污者），应当按本办法规定缴纳城市污水处理费；已缴纳城市污水处理费的，不再缴纳排污费。
本办法所称城市污水集中处理设施，是指收集、接纳、处理、输送及利用城市污水的设施的总称，包括城市排水设施、污水处理厂、泵站和污泥处置设施等。
第三条　市城市管理局是城市污水处理行政主管部门，具体负责本市城市污水处理费收取和使用的管理工作。
市财政、物价、审计等部门应按照各自职责，做好城市污水处理费收取和使用的监督工作。
第四条　城市污水处理费按照用水量逐月计收，具体标准为：生活用水0.80元/吨，工业用水0.90元/吨，经营服务业用水1.20元/吨。
使用城市公共供水的排污者，其用水量按照水表计量数据核定；未安装水表的，按照收取水费的相应用水量核定。
使用自备水源的排污者，应当安装水表。已安装水表的，其用水量按照水表计量数据核定；未安装水表的，按照水泵铭牌流量和工作时间计算的用水量核定。未安装水表又无法计量的，按照国家《室外给水设计规范（GBT13—86）》定额标准核定，具体测算标准由市城市污水处理行政主管部门制定。
第五条　使用城市公共供水的排污者，其缴纳的城市污水处理费，由市城市污水处理行政主管部门委托城市公共供水企业在收取水费时代收，必要时市城市污水处理行政主管部门可设立专门机构直接收取。
使用自备水源的排污者，其缴纳的城市污水处理费，由市污水处理费征收办公室负责收取。
第六条　禁止排污者在城市排水设施覆盖范围内，擅自将污水直接排入水体，拒绝缴纳城市污水处理费。
第七条　城市污水处理费不得减缴或者免缴。
排污者应当按月足额缴纳城市污水处理费，确有困难不能按期缴纳的，可在接到城市污水处理费缴纳通知单之日起7日内，向市城市污水处理行政主管部门申请缓缴。市城市污水处理行政主管部门应在接到申请之日起7日内，作出书面决定，逾期视为同意。城市污水处理费的缓缴期限最长不超过3个月。
第八条　在城市公共供水管网覆盖的区域，不再审批新建自备水源，并逐步关闭原有的自备水源。
第九条　生产经营单位缴纳的城市污水处理费可计入生产、经营成本。
第十条　城市公共供水企业代收的城市污水处理费，应根据供水量和收费标准按月全额缴入市财政专户，专项用于城市污水集中处理设施的建设、运行和维护，任何单位和个人不得截留、挤占或挪作他用。
第十一条　市城市污水处理行政主管部门应会同市财政部门，按照协议的约定核定污水处理量等指标后，按月向城市污水集中处理设施运营企业拨付城市污水处理费。
第十二条　市城市污水处理行政主管部门应当建立健全城市污水处理服务质量监督管理制度，加强对城市污水集中处理设施运行情况的监测和服务质量的监督检查。
第十三条　排污者不按期缴纳城市污水处理费的，由市城市污水处理行政主管部门责令限期缴纳，并从滞纳应缴款之日起，按日加收应缴款1‰的滞纳金；对从事经营活动的排污者，处以应缴款1倍以上3倍以下的罚款，但最高不得超过3万元；对其他排污者，处以100元以上1000元以下的罚款。
第十四条　排污者在城市排水设施覆盖范围内，擅自将污水直接排入水体，拒绝缴纳城市污水处理费的，由市城市污水处理行政主管部门责令改正，追缴城市污水处理费，并处以1万元以上3万元以下的罚款。
第十五条　国家机关及其工作人员和受市城市污水处理行政主管部门委托的单位及其工作人员违反本办法规定，有下列行为之一的，由所在单位或者上级机关责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，给予行政处分，依法追偿因此造成的经济损失；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（一）截留、挤占、挪用城市污水处理费的；
（二）擅自批准减缴、免缴、缓缴城市污水处理费的；
（三）利用职务上的便利收取他人财物或谋取私利的；
（四）对违法行为不依法处理的；
（五）有其他滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守情形的。
第十六条　本办法由宿州市城市管理局负责解释。
第十七条　本办法自2006年1月1日起施行，《宿州市城市污水处理费征收管理办法》（宿政发〔2001〕10号）同时废止。